نقش انتظارات اقتصادی در شکل‌گیری رکود و رونق مسکن چیست؟ - افق اقتصادی

به گزارش اکوایران، لوییسا لامبرتینی و همکاران در سال ۲۰۱۷ پژوهشی را در ارتباط با انتظارات در بازار مسکن انجام دادند. این پژوهش که در قالب مقاله با عنوان «چرخه‌های انتظارات محور در بازار مسکن» به چاپ رسید نشان می‌دهد که چگونه انتظارات درباره آینده می‌تواند باعث رونق‌ها و رکودها در بازار مسکن شود و بر کل اقتصاد تأثیر بگذارد. پس از سقوط بازار مسکن در ایالات متحده در سال‌های نزدیک به زمان انجام پژوهش، اقتصاددانان تمرکز خود را بر درک فراز و نشیب‌های قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری قرار داده‌اند. آن‌ها معتقدند باورها و سیگنال‌های مردم درباره شرایط اقتصادی آینده نقش مهمی در ایجاد این چرخه‌ها ایفا می‌کند.

این مطالعه نشان می‌دهد که تغییرات پیش‌بینی‌شده در اقتصاد – حتی اگر در نهایت رخ ندهند – می‌توانند نوسانات قابل‌توجهی در بازار مسکن ایجاد کنند. برای مثال، اگر مردم انتظار دوران اقتصادی خوبی را داشته باشند، ممکن است نسبت به افزایش قیمت مسکن خوشبین شوند. این خوش‌بینی می‌تواند تقاضا برای خرید خانه را افزایش داده، قیمت‌ها را بالا ببرد و موجب یک رونق در بازار مسکن شود. این رونق ممکن است به سایر بخش‌های اقتصاد نیز سرایت کند و بر مصرف، تولید و اشتغال تأثیر بگذارد. اما اگر این انتظارات مثبت برآورده نشوند، ممکن است رونق مسکن به رکود تبدیل شده، قیمت‌ها کاهش یابند و حتی به رکود اقتصادی منجر شود.

نویسندگان همچنین تأکید می‌کنند که انتظارات درباره سیاست پولی و تورم آینده نیز می‌تواند باعث شکل‌گیری این چرخه‌های رونق و رکود شود. اگر مردم انتظار داشته باشند که نرخ بهره کاهش یابد یا تورم افزایش پیدا کند، این امر ممکن است بر تصمیمات آن‌ها درباره خرید خانه و گرفتن وام تأثیر بگذارد. اگر این تغییرات پیش‌بینی‌شده در سیاست‌ها رخ ندهند، ممکن است روند بازار مسکن و اقتصاد معکوس شود.

نقش شرایط اعتباری و انتظارات وام‌گیرندگان در چرخه‌های رونق و رکود بازار مسکن

این تحقیق همچنین بر اهمیت شرایط اعتباری در این چرخه‌ها تأکید دارد. شرایط اعتباری مساعد، مانند دسترسی آسان‌تر به وام، می‌تواند یک رونق در بازار مسکن ایجاد کند، به‌ویژه اگر مردم انتظار داشته باشند که این شرایط آسان در آینده سخت‌تر شوند. ترس از دشوار شدن شرایط وام در آینده ممکن است مردم را به گرفتن وام و خرید خانه در حال حاضر ترغیب کند و باعث شود بازار مسکن بیشتر داغ شود. این رونق می‌تواند تقویت شود، زیرا خانه‌ها اغلب به‌عنوان وثیقه برای وام‌ها استفاده می‌شوند و با افزایش قیمت خانه، توان وام‌گیری افراد نیز افزایش می‌یابد. اما اگر شرایط اعتباری همان‌طور که انتظار می‌رفت سخت‌تر شود، یا اگر رونق مبتنی بر انتظاراتی درباره شرایط آسان‌تر اعتباری باشد که محقق نشوند، بازار مسکن ممکن است سقوط کند.

مدلسازی اقتصادی با در نظر گرفتن خانوارها، بازارها و شوک‌های خبر

برای درک این پویایی‌ها، مقاله از یک مدل اقتصادی دقیق استفاده می‌کند که شامل انواع مختلف خانوارها (پس‌اندازکنندگان و وام‌گیرندگان)، بخش‌های مختلف اقتصاد (تولید کالا، سرمایه و مسکن)، و یک بانک مرکزی که نرخ بهره را تعیین می‌کند، می‌باشد. این مدل همچنین این واقعیت را در نظر می‌گیرد که وام‌گیری معمولاً با ارزش خانه افراد (نسبت وام به ارزش یا LTV) محدود می‌شود. با وارد کردن «شوک‌های خبری» در این مدل – که نمایانگر تغییرات پیش‌بینی‌شده در آینده هستند – نویسندگان می‌توانند شبیه‌سازی کنند که این انتظارات چگونه بر بازار مسکن و اقتصاد اثر می‌گذارند.

اثرگذاری انتظارات بر چرخه‌های رکود و رونق بازار مسکن

یافته‌های مقاله نشان می‌دهد که انتظارات درباره بهره‌وری آینده، عرضه مسکن و سیاست پولی همگی می‌توانند چرخه‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایجاد کنند که با حرکت‌های مشابه در اقتصاد کلان همراه هستند. نکته جالب اینکه مطالعه نشان می‌دهد که تنها انتظارات درباره افزایش تقاضای مسکن برای ایجاد یک چرخه کامل رونق-رکود که با مشاهدات واقعی منطبق باشد کافی نیست.

نویسندگان همچنین نقش نسبت وام به ارزش (LTV) را به‌عنوان یک ابزار سیاست‌گذاری بررسی می‌کنند. با کاهش حداکثر نسبت LTV، یعنی الزام به پرداخت پیش‌پرداخت بیشتر، می‌توان شدت چرخه‌های رونق و رکود در بدهی خانوار، مصرف و تولید ناخالص داخلی (GDP) را کاهش داد. این نشان می‌دهد که کنترل میزان وام‌گیری افراد نسبت به ارزش خانه‌شان می‌تواند به تثبیت بازار مسکن و اقتصاد کمک کند.

مقاله همچنین داده‌های نظرسنجی در مورد احساسات مصرف‌کننده و انتظارات درباره شرایط کسب‌وکار و بازار مسکن را بررسی می‌کند. این داده‌ها شواهدی ارائه می‌دهند که اخبار اقتصادی و انتظارات درباره افزایش قیمت مسکن در آینده یا سخت‌تر شدن شرایط اعتباری تأثیر چشمگیری بر دیدگاه مردم نسبت به زمان مناسب برای خرید خانه دارند. علاوه بر این، اخبار درباره شرایط اقتصادی به نظر می‌رسد که رشد قیمت خانه در آینده را پیش‌بینی می‌کنند.

در پایان، این تحقیق نشان می‌دهد که انتظارات از تحولات اقتصادی آینده محرک کلیدی چرخه‌های رونق-رکود در بازار مسکن هستند و می‌توانند پیامدهای قابل‌توجهی برای کل اقتصاد داشته باشند. مقاله بر اهمیت در نظر گرفتن این انتظارات در مدل‌سازی اقتصادی و سیاست‌گذاری تأکید می‌کند. همچنین پیشنهاد می‌دهد که مدیریت شرایط اعتباری، به‌ویژه از طریق ابزارهایی مانند نسبت وام به ارزش، می‌تواند در کاهش ریسک‌های مرتبط با این چرخه‌های ناشی از انتظارات مؤثر باشد. یافته‌ها بر این نکته تأکید دارند که شفافیت در ارتباطات بانک‌های مرکزی درباره سیاست‌های پولی آینده نیز برای کاهش عدم قطعیت و احتمال وقوع این چرخه‌ها اهمیت دارد.