چطور خرید مسکن به معضلی جهانی تبدیل شد؟ - افق اقتصادی

به گزارش اکوایران، با افزایش نرخ‌­های بهره از سوی بانک‌­های مرکزی که با هدف کاهش تورم صورت گرفته است، قیمت‌­های مسکن در جهان نسبت به ابتدای چرخه افزایشی قیمت، کاهش یافته است. با این وجود، به­‌رغم حساسیت بازار مسکن به افزایش نرخ­‌های بهره، قیمت­‌ها همچنان نسبت به میانگین‌­های تاریخی­‌شان بالاتر هستند.

قیمت‌­های مسکن در اقتصادهای پیشرفته -از جمله بیشتر کشورهای اتحادیه اروپا- و همچنین آفریقا و خاورمیانه، ۱۰ تا ۲۵ درصد بالاتر از سطوح پیش از وقوع همه‌گیری کروناست.

افزایش نرخ‌­های بهره به سرعت به بازارهای وام مسکون، منتقل شده است و استطاعت پذیری را برای خریداران فعلی و آتی کاهش داده است. از سوی دیگر، عرضه پایین مسکن سبب شده خریدها در برخی مناطق محدود شوند. در حالت کلی، استطاعت پذیری مسکن در شرایط قیمت‌­های بالا و افزایش نرخ‌­های بهره، محدود شده است.

در نیمه اول سال ۲۰۲۳، نرخ‌­های بهره در اقتصادهای پیشرفته تا ۲ واحد درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. در طول این دوره، کشورهایی چون استرالیا، کانادا و نیوزلند شاهد کاهش قیمت‌­های قابل توجه در قیمت­‌های واقعی مسکن بودند. به همین صورت، قیمت‌­های مسکن بیش از ۱۵ درصد در برخی از اقتصادهای پیشرفته کاهش یافته است، درحالی که کاهش قیمت در اقتصادهای نوظهور تا این اندازه قابل توجه نبوده است.

با این وجود، از منظر تحلیلگران صندوق بین المللی پول، قیمت­‌های مسکن همچنان باید به کاهش خود ادامه دهد تا به سطوح پیش از همه گیری کرونا برسد.

براساس تازه‌ترین گزارش پایداری مالی جهانی IMF، افزایش هزینه­‌های استقراض احتمالا بیشترین تاثیر را بر نسبت­های خدمات بدهی خانوار (DSR)؛ معیاری برای سنجش توانایی بازپرداخت وام گیرندگان، در کشورهایی خواهد داشت که بازار مسکن همچنان بیش از حد ارزش­‌گذاری شده است و متوسط عمر وام‌های رهنی کوتاه‌­تر است.

مثلا، برای برخی از اقتصادهای پیشرفته مانند نروژ، سوئد و دانمارک که نسبت خدمات بدهی خانوار در آنها دو رقمی بوده است، با توجه به افزایش نرخ بهره هزینه‌‌های خدمات بدهی وام گیرندگان می‌­تواند تا ۱.۸ واحد درصد افزایش یابد. این مساله می­‌تواند برای پذیرش‌­های وام و همچنین توانایی بازپرداخت وام گیرندگان پیامدهایی داشته باشد.

با این وجود، وام گیرندگان نیز بدهی کم­‌تری دارند، و استانداردهای اعطای وام از زمان بحران مالی تقویت شده­ است، که خطر افزایش در نکول در پرداخت وام‌ها را کاهش می‌­دهد. این مساله همچنین می­‌تواند موارد فروش اجباری و سلب مالکیت مسکن را کاهش دهد.

در ایالات متحده آمریکا، افزایش­‌های نرخ بهره از سوی فدرال رزرو تغییرات زیادی را در بازار وام مسکن ایجاد کرده است، به‌طوری که میانگین نرخ وام مسکن ۳۰ ساله اخیرا به ۷.۸ درصد رسید که بالاترین نرخ در طول بیست سال گذشته است. برای خریداران بالقوه، خانه‌دار شدن را بیشتر از دسترس خارج کرده است، چراکه پیش پرداخت‌­های مورد نیاز نیز به یک عامل بازدارنده تبدیل شده‌اند.

صاحبان خانه نیز به دلیل افزایش در نرخ‌­های وام مسکن تمایلی بر فروش خانه‌­های خود و تامین مالی مجدد ندارند، که سبب کاهش در عرضه خانه­‌های چندساله به بازار شده است. این پدیده، که به عنوان “اثر قفل شدگی” معروف است، به خصوص در ایالات متحده مشهود است که نرخ­‌های وام مسکن با نرخ ثابت و طولانی مدت رایج هستند.

وام‌­های مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت در پایان سال گذشته میلادی حدود ۹۰ درصد از وام‌­های مسکن جدید ایالات متحده را به خود اختصاص داده‌­اند. حدود دوپنجم از کل وام­‌های مسکن در سال­های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ دریافت شده‌­اند چراکه نرخ­‌های بهره پایین در طول دوران همه­‌گیری به بسیاری از آمریکایی‌­ها اجازه داد وام‌­های مسکن خود را تامین مالی مجدد کنند.

افزایش نرخ‌­های بهره، هزینه‌های اجاره را نیز بالا برده است. باتوجه به اینکه تعدیل قیمت میانگین مسکن کند بوده است، بسیاری از مردم ترجیح می‌­دهند به جای خرید، اجاره کنند. به این صورت، ترکیبی از افزایش نرخ‌­های بهره و عرضه پایین مسکن، دور باطلی را ایجاد می­‌کند که مبارزه بانک­‌های مرکزی با تورم را پیچیده می­‌کند.

اگر فدرال رزرو امسال کاهش نرخ بهره را آغاز کند، نرخ‌­های وام مسکن نیز تعدیل خواهند شد، و تقاضای مسکن سرکوب شده نیز می‌­تواند آزاد شود. یک افزایش ناگهانی در تقاضا می‌­تواند هرگونه بهبود در عرضه مسکن را از بین ببرد و سبب بازگشت قیمت­‌ها شود.