در روابط بین مالک و مستاجر، یکی از مواردی که ممکن است باعث ایجاد اختلافات شود، تعمیرات و هزینه‌های مربوط به ساختمان است. قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر مشخص می‌کنند که هر یک از طرفین چه تعهداتی را در این زمینه بر عهده دارند.
طبق قانون، مسئولیت تعمیرات کلی ساختمان با مالک است و در صورتی که از انجام آن ممانعت شود، مستاجر می‌تواند با استناد به قوانین، مالک را مجبور به انجام این کار کند یا خود به تعمیرات اقدام کرده و هزینه آن را از موجر دریافت کند.
قانون همچنین در صورتی که مستاجر از انجام تعمیرات جلوگیری کند، برای این موضوع تدابیری اندیشیده است. هزینه‌های مربوط به مواردی مانند تعویض شیر آب و سایر تعمیرات جزئی به عهده مستاجر است. همچنین، اگر مستاجر در حین استفاده از آپارتمان آسیبی به آن وارد کند، مالک می‌تواند هزینه مربوط به تعمیرات را از وی دریافت کند.
به این ترتیب، قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر این امکان را فراهم می‌کنند تا اختلافات مربوط به تعمیرات به شکل مشخص و قانونی حل شود و حقوق هر یک از طرفین حفظ شود. در ادامه به مبحث مسئولیت هزینه‌ها در عقد اجاره بیشتر خواهیم پرداخت با ما همراه باشید.
عقد اجاره چیست؟
عقد اجاره در قانون به معنای توافق نامه‌ای است که بین دو طرف مالک و مستأجر منعقد می‌شود و بر اساس آن مالک ملک یا مال و مستأجر می‌تواند از آن استفاده کند. در این توافق نامه شرایط مربوط به اجاره مثل مدت زمان، رهن، اجاره، نوع استفاده و غیره تعیین می‌شوند.
به طور کلی، عقد اجاره به عنوان یک توافق نامه قانونی مشخص میکند که چه اجزایی باید در یک معامله اجاره مسکونی یا تجاری حاضر باشند و حقوق و تعهدات مالک و مستاجر چیست.
تعمیرات ساختمان در قانون
تعمیرات ساختمان وظیفه‌ای مهم در حفظ و نگهداری املاک دارند. به منظور روشن‌تر شدن این مسئله، قانون مدنی با ماده ۴۸۶ به دو دسته اصلی تعمیرات، یعنی تعمیرات کلی و جزئی، پرداخته است.
تعمیرات کلی به موارد بنیادین و اساسی ساختمان مربوط می‌شوند که شامل:
- تعمیرات مرتبط با ساختار اصلی ساختمان مانند دیوارها، درها و پنجره‌ها، سقف، حیاط، و پشت‌بام.
- تعمیرات مرتبط با تاسیسات مانند کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، و تهویه.
- تعمیرات لوله‌کشی آب، گاز و فاضلاب.
- رفع نشتی در سیستم‌های بهداشتی.
- بازسازی سیم‌کشی برقی.
- تعمیرات آسانسور و درب‌های برقی پارکینگ.
- رنگ‌آمیزی و نقاشی ساختمان.
تعمیرات جزئی نیز شامل موارد کوچکتر و محدودتری می‌شوند که عبارتند از:
- تعویض واشرهای شیرآب.
- تعویض چراغ‌های خراب یا سوخته.
- تعمیر مشکلات در قفل‌ها.
- نصب توری در و پنجره‌ها به منظور ایمنی و تهویه.
- تعویض قطعات کوچک کولر آبی.
- تعمیر سیستم‌های تهویه مکانیکی در سرویس‌ها.
- رفع مشکلات موردی در سیستم‌های برقی مانند کلیدها و پریزها.
گاهی اوقات، تفسیر مسائل مرتبط با تعمیرات بین موجر و مستاجر ممکن است منجر به اختلافات شود. در چنین شرایطی، بهتر است به رویه‌های معمول و عرفی از طریق مراجعه به مراجع مشاوره حقوقی، این اختلافات حل گردد.
مسئول پرداخت هزینه‌ها در عقد اجاره
مسئله پرداخت هزینه‌های مربوط به یک ملک اجاره‌ای اغلب منجر به بحث و ابهاماتی در میان مستأجر و صاحب‌خانه می‌شود. قانوناً، مسئولیت پرداخت هزینه‌های مصرفی در طول دوره اجاره بر عهده مستأجر است. این هزینه‌ها شامل مواردی مانند آب، برق، گاز و تلفن است که مستاجر برای استفاده از واحد مورد اجاره استفاده میکند.
علاوه بر این، هزینه‌های مربوط به تعمیر و خدمات آسانسور نیز به طور جزئی بر عهده مستاجر قرار می‌گیرد. هر گونه خسارتی که به واحد اجاره شده توسط مستاجر وارد شود (مانند سوختن یک لامپ یا شکستن یک شیشه)، به عهده مستاجر است و او موظف به تعمیر یا جبران آن میباشد.
همچنین، پرداخت هزینه‌های مربوط به رفع مشکلات فاضلاب پس از چند ماه اقامت مستاجر در واحد و پرداخت عوارض سالیانه پسماند شهرداری نیز بر عهده مستاجر است، مگر اینکه به‌طور مستقیم ثابت شود که بخشی از این هزینه‌ها مربوط به زمان قبل از تاریخ تنظیم قرارداد اجاره یا بعد از انقضای دوره اجاره و تخلیه واحد مسکونی است، که در این صورت مستاجر مسئولیت پرداخت آنها را نخواهد داشت.
به عوض، هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی آسانسور یا دیگر بخش‌های ملک و همچنین هزینه رفع مشکلات فاضلاب در ابتدای ورود مستاجر به واحد و هزینه عوارض نوسازی شهرداری بر عهده صاحب‌خانه است.
قانون مدنی به طور کلی تعیین میکند که تعمیرات و تمامی هزینه‌هایی که برای استفاده از ملک لازم است، بر عهده مالک است، مگر اینکه موارد خاصی در قرارداد اجاره یا عرف متفاوتی وجود داشته باشد.
مسئولیت قانونی مالک برای پرداخت هزینه‌ها و انجام تعمیرات
مالکان ممکن است در تعمیرات و نگهداری آپارتمان‌ها سهل‌انگاری کنند، که موجب ایجاد اختلافات با مستاجران می‌شود. در چنین مواقعی، مستاجران باید چگونگی رفع این مشکلات را بدانند و از حقوق خود استفاده کنند.
قانوناً، مالک مسئولیت تعمیرات کلی آپارتمان را بر عهده دارد. اما اگر مالک این تکلیف را اجرا نکند، مستاجران حق دارند از طریق مراجع قانونی اقدام کنند. اولین مرحله مراجعه به شورای حل اختلاف است که در آن مستاجر شکایت خود را مطرح میکند.
در صورتی که مالک پس از شکایت همچنان به تعمیرات ساختمان را انجام ندهد، مستاجران می‌توانند با دستور دادگاه اقدامات لازم برای تعمیرات را انجام دهند و هزینه آن را از اجاره‌ها کم کنند. اگر مستاجر ملک را رهن کرده باشد یا تمایل به انجام تعمیرات نداشته باشد، دادگاه می‌تواند به او اجازه دهد تا قرارداد اجاره را فسخ کند.
در نتیجه، مستاجران باید از حقوق قانونی خود آگاه باشند و در صورت عدم اجرای تعهدات توسط مالک، از راه‌های قانونی برای حفظ حقوقشان استفاده کنند.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در ماده ۲۱ به شکل واضحی حقوق و تعهدات موجر و مستاجر در مورد تعمیرات را مشخص میکند. بر اساس این ماده، اگر موجر تعمیرات کلی را در زمان مقرر توسط دادگاه انجام ندهد، مستاجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست فسخ قرارداد اجاره کند. یا درخواست کند تا با نظارت دایره اجرا، تعمیرات مورد نیاز انجام شود و مخارج آن تا حداکثر معادل شش ماه اجاره به حساب موجر واریز شود.
در صورت اقدام مستاجر برای شکایت، دادگاه خارج از نوبت پرونده را بررسی کرده و حکم مربوطه را صادر خواهد کرد. این تعهدات و حقوق مشخص، به دو طرف اجاره‌گیرنده و اجاره‌دهنده اطمینان می‌دهد که در صورتی که یکی از طرفین وظایف خود را اجرا نکند، اقدامات قانونی برای حفظ حقوق دیگر طرف انجام خواهد شد.
مسئولیت مستاجر در هنگام انجام تعمیرات توسط مالک
قانون مدنی، در مورد اقدامات مستاجر و مالک در خصوص تعمیرات ضوابط مشخصی را تعیین کرده است. بنا به ماده ۴۸۵ این قانون، اگر در طول دوره اجاره نیاز به تعمیراتی پیش آید که تاخیر در آن ممکن است منجر به ضرر مالک شود، مستاجر نمی‌تواند مانع از اجرای این تعمیرات شود. حتی اگر مستاجر در طول مدت تعمیرات نتواند به طور کامل از واحد مسکونی استفاده کند، می‌تواند حق فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد.
اگر مستاجر مانع از انجام تعمیرات شود و قرارداد را نخواهد فسخ کند، دادگاه ممکن است زمانی مشخص را به مستاجر اعلام کند تا به مالک اجازه انجام تعمیرات را بدهد. اما اگر مستاجر همچنان مانع باشد، دادگاه می‌تواند حکم تخلیه موقت را صادر کند. همچنین، در صورتی که به دلیل ممانعت مستاجر از تعمیرات، خسارتی به مالک وارد شود، مستاجر ملزم به پرداخت این خسارت خواهد بود.
پرداخت هزینه‌ها و انجام تعمیرات توسط مستاجر
تعمیرات ساختمان یکی از اموری است که در طول دوره اجاره ممکن است نیاز به انجام داشته باشد، اما سوالاتی پیرامون این موضوع پیش می‌آید که آیا مستاجر می‌تواند به تعمیرات کلی ساختمان اقدام کند و هزینه آن را از اجاره‌ها کم کند؟
اگر مستاجر قبلاً با مالک هماهنگ کرده باشد که تعمیرات کلی را انجام دهد، در این صورت می‌تواند هزینه آن را از مالک مطالبه کند یا آن را از اجاره‌ها کم کند. اما اگر مستاجر بدون اجازه مالک به تعمیرات کلی اقدام کند، نمی‌تواند بهای آن را از مالک دریافت کند، مگر اینکه خسارتی بسیار شدید به واحد اجاره‌ای وارد شده باشد و مالک هم از پرداخت خودداری کند، مثل ترکیدگی لوله‌ها یا نشست ساختمان.
در چنین مواقعی، مستاجر مجاز به اقدام به تعمیرات است، اما باید فاکتور هزینه‌ها را نگه دارد. اگر مالک قبول نکند، مستاجر نمی‌تواند از اجاره‌ها کم کند، بلکه باید خودش یا وکیل او به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و موضوع را گزارش دهد. کارشناسان شورای حل اختلاف مسئله را بررسی کرده و با تعیین مبلغ، مالک را ملزم به پرداخت هزینه می‌کنند. در نهایت، این روند به رسیدگی به مسائل مربوط به تعمیرات ساختمان و حفظ حقوق هر دو طرف کمک میکند.
ممنون از مقاله خوبتون، هزینه‌های خانه رو خیلی خوب و شفاف توضیح دادید