اجاره مسکن؛ پاشنه آشیل جهان ثروتمند در مبارزه با تورم - افق اقتصادی

به گزارش اکوایران، در بحبوحه اینکه بانک‌های مرکزی تلاش می‌کنند تورم را یکبار برای همیشه با افزایش نرخ‌های بهره مهار کنند، رشد اجاره بها در بسیاری از کشورهای پیشرفته یک مانع سرسخت در راه آنها شناخته می‌شود.

به نوشته بلومبرگ، در کشورهایی چون آمریکا، انگلستان، کانادا و استرالیا، افزایش سریع هزینه‌های مسکن، که وزن زیادی در سبد شاخص قیمت مصرف کننده دارد، کاهش تورم به سمت هدف بانک‌های مرکزی را دشوار کرده است. این خطر وجود دارد که کارمندان برای مقابله با فشار هزینه‌های زندگی دستمزدهای بالاتری را طلب کنند که می‌تواند تلاش‌ها برای کاهش تورم را تضعیف کند.

نتیجه این است که شتاب کاهش تورم که در بیشتر سال گذشته مشاهده شد در برخی از اقتصادهای پیشرفته متوقف شده است. این مساله همچنین سبب شده بازارهای مالی شرط بندی روی کاهش نرخ های بهره را عقب‌تر بیندازند، همانطور که در آمریکا اتفاق افتاده است، یا احتمال افزایش دوباره نرخ بهره دوباره بگردد، همانطور که در استرالیا دیده می‌شود.

اجاره، شاخص گذشته‌نگر

 به گفته یک اقتصاددان ارشد، اجاره، مانند تورم، شاخصی گذشته نگر از چرخه اقتصادی است و یکی از آخرین چیزهایی است که کاهش می‌یابد؛ این مشکل در قاره اروپا یکنواخت نیست، به‌طوری که در کشورهایی که برنامه مهاجرت سریع‌تری دارند و با کمبود ساخت‌وساز مواجه هستند بدتر است.

به عنوان نمونه، استرالیا با هردوی این مسائل روبروست. رئیس بانک مرکزی این کشور روز گذشته اعلام کرد که مهاجرت بالا در سال‌های اخیر به بازار مسکن کشور فشار آورده است و این امر روی اجاره بها خود را نشان می‌دهد. این نهاد در تازه ترین گزارش خود پیش بینی می‌کند که تورم اجاره حداقل تا اواسط ۲۰۲۶ همچنان بالا باقی بماند.

به گفته یک اقتصاددان دویچه بانک، کاهش در تورم هسته استرالیا که اوایل ۲۰۲۳ مشاهده شد بطور ناگهانی متوقف شده است که تاحدی به دلیل افزایش هزینه‌های اجاره بوده است. داده‌های شرکت مشاوره املاک کورلاجیک نیز این هفته نشان داد میانگین اجاره در استرالیا در ماه آوریل به رکورد ۴۱۴ دلار در هفته رسیده است که گویای افزایش ۸.۵ درصدی نسبت به سال گذشته است.

به گفته او، اگر تورم در هر یک از بخش‌های شاخص قیمت مصرف کننده برای مدت طولانی ادامه پیدا کند، خطر افزایش انتظارات تورمی را ایجاد می‌کند که به‌طور گسترده تر تورم شاخص قیمت مصرف کننده را تغذیه می‌کند. و ریسک این اتفاق ابدا دور نیست.

تورم اجاره در سه ماه اول ۲۰۲۴ نسبت به سال قبل ۷.۷ درصد افزایش یافته است که تقریبا در بالاترین حد در ۳۰ سالی است که بانک مرکزی تورم را هدفگذاری کرده است. بدون احتساب مسکن، تورم سالانه استرالیا ۳.۲ درصد است و به هدف ۲ تا ۳ درصدی بانک مرکزی نزدیک است.

افزایش اجاره برای خانوارهای انگلیسی نیز مشکل بزرگی است و یکی از موضوعات رای دهندگان در آستانه رای گیری عمومی در اواخر سال جاری این کشور محسوب می‌شود.

قیمت‌های اجاره در انگلستان، که تا ۲۰ درصد از سال ۲۰۲۲ افزایش یافته است، با نرخ بی سابقه‌ای درحال افزایش است، چراکه افزایش هزینه وام مسکن خریداران بالقوه مسکن را به سمت بازار اجاره بازگردانده است که کمبود عرضه مسکن ناشی از دهه‌ها کمبود سرمایه گذاری را بدتر می‌کند. براساس تحلیلی از بنیاد رزولوشن، انتظار می‌رود اجاره‌ها در انگلستان در طول سه سال آینده تا ۱۳ درصد افزایش پیدا کنند، که از نرخ رشد دستمزدها فراتر می‌رود.

ماموریت مهم‌تر بانک مرکزی

با اینحال، به نظر می‌رسد بانک مرکزی انگلستان کارهای مهم‌تری دارد. اندرو بیلی، رئیس این نهاد و همکارانش تمرکز خود را روی رشد دستمزدها و تورم خدمات قرار داده‌اند. اگر این شاخص‌ها کاهش یابند همراه با کاهش تورم کالاها که اکنون به کمتر از ۱ درصد رسیده است، می‌تواند افزایش هزینه اجاره را خنثی کند و تورم را به سمت ۲ درصد بازگرداند.

به گفته مدیر تحقیقات اقتصادی مکنزی، باتوجه به اهمیت اجاره در سبد شاخص قیمت مصرف کننده، اگر اجاره‌ها با نرخی بالاتر از هدف بانک مرکزی انگلستان افزایش یابند قطعا به فشارهای قیمتی خواهند افزود، با اینحال مقامات بانک مرکزی ممکن است بیشتر به آیتم‌ها یا بخش‌هایی توجه داشته باشند که تورم به روشنی به وسیله دستمزد داخلی و فشارهای سود تحریک می‌شود.

انتظار می‌رود بانک مرکزی انگلستان در جلسه روز پنج شنبه خود نرخ بهره را روی ۵.۲۵ درصد حفظ کنند، درحالی که پیش بینی سرمایه گذاران مبنی بر کاهش نرخ بهره در ماه ژوئن یا اوت است.

هزینه‌های اجاره برای فدرال رزرو نیز در کانون توجه قرار دارد. اجاره حدود یک‌سوم شاخص تورم قیمت مصرف کننده آمریکا را تشکیل می‌دهد، که آن را به بزرگترین محرک افزایش قیمت‌ها در این کشور تبدیل کرده است. تورم هسته، که قیمت غذا و انرژی را حذف می‌کند، برای سومین ماه متوالی در ماه مارس از پیش بینی‌ها فراتر رفت، که تاحدی به دلیل افزایش در اجاره‌ها بود.

جروم پاول، رئیس فدرال رزرو گفت انتظار دارد کاهش هزینه اجاره در داده‌های گسترده تر قیمتی خود را نشان دهد که به سیاستگذاران اجاره می‌دهد نرخ‌های بهره را کاهش دهند.

فدرال رزرو نرخ بهره را در بالاترین سطح بیش از دو دهه گذشته نگه داشته است، در حالی که سیگنال تمایل به کاهش نرخ بهره در صورت اطمینان از کنترل تورم را ارسال کرد. معامله گران درحال حاضر روی حداقل یک کاهش ۰.۲۵ درصدی نرخ بهره در سال جاری شرط بندی می‌کنند.

با اینحال، ممکن است پاول مجبور به صبرکردن باشد. براساس نظرسنجی فدرال رزرو نیویورک که دوشنبه منتشر شد، انتظارات خانوارها در مورد تغییر در هزینه اجاره نسبت به سال گذشته به‌شدت افزایش یافته است.

کمبود موجودی مسکن، که تا حدی به دلیل نرخ‌های بهره بالاست، قیمت‌ها را بالا نگه داشته است. 

جانت یلن، وزیر خزانه داری آمریکا به بلومبرگ نیوز گفت: مسکن به دلیل کمبود شدید مسکن به صرفه و تاحدی به دلیل نرخ بهره بالا، یک مشکل واقعی در ایالات متحده است. با اینحال، بسیار محتمل است که هزینه‌های سرپناه که تورم را بالا برده، کاهش یابد.