به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، کشور ما و ایرانیان سال‌هاست از موضوعی به‌نام “اسناد عادی” ضربه می‌خورند، ضربه‌هایی که تمام آن آشکار نیست. درباره اعتبار اسناد عادی همیشه صحبت از تشکیل پرونده‌های حقوقی متعدد در دستگاه قضایی است که بنا بر گزارش‌های رسمی،نیمی از ورودی‌های دستگاه قضا و تا ۷۰ درصد پرونده‌های حقوقی محاکم و دادگاه‌های کشورمان را تشکیل می‌دهد!
این پرونده‌ها که در همگی آنها پای “اسناد عادی” در میان است، عناوین اتهامی کلاهبرداری، پولشویی و فرارهای مالیاتی در جریان است اما احتمالاً اطلاع نداریم که هر سال به‌دلیل اعتبار داشتن اسناد عادی در کشورمان، ثروت هنگفتی به باد می‌رود و امکان سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی از همین محل سلب و امکان تحقق توسعه پایدار کشورمان گرفته می‌شود.
کارشناسان امر با شناخت آسیب‌های متعدد اعتبار اسناد عادی، مدتی است موضوع را در دستور کار قرار داده‌اند و هزاران ساعت وقت صرف این شد تا طرحی جامع برای سلب اعتبار از اسناد عادی به تصویب برسد یعنی آنجا که سند رسمی در دست است دیگر سند عادی مستند تلقی نشود و سند تک‌برگ نوشته‌شده در دفاتر اسناد رسمی در دعوای حقوقی در مقابل سند نوشته روی کاغذهای سفید، بازنده نشود.
کارشناسان و حقوقدانان بر اینکه اسناد عادی باید اعتبار خود را مقابل اسناد رسمی از دست بدهند اصرار دارند و قوه قضاییه و مجلس و دولت هم این مسئله را در دستور کار خود قرار داده‌اند تا جایی که یکصدایی درباره لزوم اعتبارزدایی از اسناد عادی ایجاد شده است.
این مصوبه در مجلس رأی آورد اما شورای نگهبان قانون اساسی بارها مصوبه مجلس را درباره اعتبارزدایی از اسناد عادی تأیید نکرد و صرفاً بر اساس یک حکم اولیه فقهی به آن ایراد گرفت. اصرار مجلس برای به سرانجام رساندن این مهم، سرانجام، مصوبه را به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاد تا آنجا تعیین تکلیف شود اما بعد از آن مقام معظم رهبری در دیداری که با مسئولان قوه قضاییه در ششم تیرماه امسال داشتند، اعلام کردند: “خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به‌فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون باید دنبال بشود، یعنی این شیوه‌ای که الآن رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند به اینها، منشأ فسادهای بزرگ است.”
ایشان به‌صراحت آنچه را درباره اسناد عادی مصلحت هست، بیان کردند اما ظاهراً برخی در مجمع تشخیص مصلحت نظام، سودای دیگری در سر دارند و همچنان مقابل درمان و علاج شدن این زخم چرکین و کهنه، مقاومت می‌کنند.
برای اینکه بدانیم چرا اعتبارزدایی از اسناد عادی مهم است و در زمان حاضر وضعیت این مصوبه حیاتی و کلیدی به‌چه‌صورت است، نشستی با حضورحجت‌الاسلام مجید انصاری؛ عضو مجمع تشخیص مصلحت نظامو نیزسید صادق سعادتیان؛ معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشوربرگزار کردیم.
سعادتیان: سال ۱۳۹۳ قانون “حدنگار یا کاداستر” مصوب شد که بر اساس آن مالکیت و حدود جزء به جزء عرصه کشور ما مشخص می‌شود. ما نسبت به اجرای این قانون عقب بوده و هستیم که البته در دو سال اخیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خیلی جدی به‌دنبال تحقق این قانون است تا هم نوع کاربری زمین و هم مالک آن شناسایی شود و روی آن در حال سرمایه‌گذاری هستیم.
اگر به این نقطه برسیم که مالکیت حتی این یک متر زمین برای چه‌کسی است، عرصه کشور از نظر مالکیت مشخص خواهد شد؛ اینکه ملک متعلق به چه‌کسی هست با چه کاربری و چه حدودی، اگر به این نقطه برسیم آسیب‌های اختلافات حقوقی ما به حداقل ممکن خواهد رسید.
حالا برای آنکه این نظم شناسایی مالکان زمین در کشور به هم نخورد، باید در بحث املاک هم آن را پیش ببریم. ممکن است همین فردا، کاداستر و حدنگاری به اتمام برسد اما زمانی که معامله عادی رواج و سند عادی اعتبار دارد، ممکن است در یک دعوای حقوقی، سند کاداستری هم با یک سند عادی باطل شود!
در سند کاداستری جزییات ملک وجود دارد اما مالک آن کیست؟ در شرایط فعلی، قولنامه عادی می‌آید و به‌راحتی سند رسمی را نقض می‌کند و در فرآیند دست به دست شدن، امکان اینکه یک ملک به‌صورت عادی به چند نفر واگذار شود، وجود دارد. در این حالت معاملات معارض هست، کلاهبرداری هست، جعل هست، تضییع حقوق دولتی اعم از عوارض‌ها، فرار مالیاتی، پولشویی، فساد اقتصادی و… هست، دعوا و نزاع دسته‌جمعی هست. مشکلات دیگری مانند نزاع دو نفر معامل و متعامل، ورود پرونده به محاکم و مراجع قضایی، هزینه کردن از اعتبارات دولت برای رسیدگی به این اختلاف هم هست. سر این مال شاید شاهد برادرکشی و همسایه‌کشی و هموطن‌کشی هم باشیم!
پس اگر امروز این قانون یا نظام معاملاتی را ساماندهی نکنیم، آسیب‌های فراوانی بر آن مترتب و در نتیجه با شرایط فعلی و به‌واسطه اعتبار اسناد عادی، سرمایه‌گذاری برای کاداستر یک امر بیهوده است! به‌طورکلی بدانید که اثرات منفی اعتبار داشتن اسناد عادی در قبال اسناد رسمی که در جامعه وجود دارد خیلی فراتر از این حرف‌هاست.
سعادتیان: شما بنده را به‌عنوان معاون سازمان ثبت به این نشست دعوت کرده‌اید و من به‌عنوان یک کارشناس و یک ایرانی حرف می‌زنم. طبق قانون باید به وظیفه‌ام عمل کنم اما به‌عنوان یک شخص حقوقی و ایرانی می‌گویم که اعتبارزدایی از اسناد عادی در قبال اسناد رسمی جزو ملزومات و ضروریات کشور است که باید اجرا شود.
اگر از من با تجربه سال‌ها خدمت و مدیریت در سازمان ثبت اسناد و املاک بپرسید “یکی از ضروری‌ترین کارها که امروز باید به آن پرداخت و برای تحقق آن کارهای دیگر را تعطیل کرد، چیست؟”، می‌گویم همین طرح الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات غیرمنقول است که باید تعیین تکلیف و به قانون تبدیل شود.
این طرح که حالا پس از اختلافات بین شورای محترم نگهبان و مجلس شورای اسلامی به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاده شده است که در آن فقهای بزرگ و حقوقدانان بزرگی حضور دارند و انتظار بر این است که هرچه زودتر این طرح تعیین تکلیف شود؛ من این را به‌عنوان یک ایرانی و یک شخص حقیقی مطرح می‌کنم نه به‌عنوان یک مسئول! چون با اعتبارزدایی از اسناد عادی خیلی از مشکلات اجتماعی ما پیشگیری خواهد شد.
سعادتیان: یکی از آسیب‌های اجتماعی که وضعیت موجود در بحث اسناد برای ما ایجاد کرده، جعل اسناد است. علی‌رغم اینکه سازمان ثبت زحمت کشیده و بانک جامع املاک راه انداخته است، سند الکترونیکی صادر می‌کند، نظم معاملاتی را در دفاتر رسمی ایجاد می‌کند، هزینه تنظیم سند را در دفاتر اسناد رسمی پایین می‌آورد و شبانه‌روز تلاش می‌کند که مالکیت‌ها مشخص باشد، ۳۰ درصد فرایندهای جعل در کشور همین اسناد عادی است.
اگر ما امروز این طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی را تعیین تکلیف و عملیاتی کنیم، این جعل‌ها نزدیک به صفر خواهد شد؛ نمی‌گویم به صفر می‌رسد چون در تمام دنیا امکان ندارد که جعل به صفر برسد اما جعل در حوزه مالکیت به حداقل ممکن می‌رسد.
سعادتیان: در ابتدای بحث آقای انصاری به‌خوبی ریشه اعتبار اسناد عادی را برشمرد که همان اعتماد عمومی به روحانیون و علما بود که به‌تنهایی وظایف نهادها و ادارات دولت نوین را انجام می‌دادند.اگر تاریخچه دفاتر اسناد رسمی را هم بررسی کنیم، می‌بینیم که ۹۹ درصد سردفترهای اسناد رسمی کشور ما علما بودند. چرا؟ چون نظام حاکمیتی وقت، دید که مردم به علما اعتقاد دارند و برای نظم‌بخشی به ثبت معاملات و اسناد از وجود علما استفاده کرد و سردفتری را به علما سپرد تا از جایگاه شرعی آنها برای نظم‌دهی به معاملات استفاده کند.
در ادامه مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت را داریم که سند رسمی را ارجح بر سند عادی می‌داند چون آن زمان صددرصد عرصه کشور دارای سند نبود یا در تمام شهرهای کشور، ادارات ثبت دایر نشده بود، تنظیم سند رسمی را اختیاری کرد، بعد یک موارد را اجباری کرد و عدلیه در تمام کشور اداره ثبت یا دایره ثبت ایجاد کرد تا املاک در دفتر املاک ثبت شوند و مشخص شود که این ملک و این زمین برای کیست.
حالا اگر حکومت نتواند اعمال حاکمیت کند، خود را از عوارض و مالیات محروم کرده که هر دو مبنای توسعه محسوب می‌شوند و در عین حال با افزایش اختلافات حقوقی باید هزینه رسیدگی به این اختلافات را هم بپردازد! پس ضرورت اینکه امروز اسناد عادی نسبت به اسناد رسمی اعتباری نداشته باشند هم به دلیل شرایط اجتماعی و هم به جهت نیازمندی به نظم‌بخشی به معاملات، از اوجب واجبات است.
سعادتیان: وقتی در آذربایجان شرقی مدیرکل ثبت اسناد بودم، زمانی که با سرمایه‌گذاران خارجی در کمیته جذب سرمایه‌گذاری جلسه برگزار می‌کردیم، نخستین موضوعی که سراغش را می‌گرفتند زمین بود. می‌پرسیدند زمین کجاست و وضعیت مالکیتش چطور است؟ اوایل چند گروه پرتعداد با خودرو می‌رفتیم تا زمین را به سرمایه‌گذار خارجی نشان دهیم. می‌دیدم که معذب می‌شوند و اشکال کار ما را اعلام نمی‌کنند که همان نداشتن کاداستر بود! یک بار، یک سرمایه‌گذار به ما گفت شما کاداستر اجرا نکرده‌اید؟ گفتم چرا اما می‌خواهم شما بیایید ملک را ببینید اما در حقیقت اقدامی نکرده بودیم!
بنده از قبل، کاداستر ترکیه را می‌شناختم و مطالعاتی در خصوص آن داشتم. بعد از آن بود که قانون کاداستر چند کشور را مطالعه کردیم و با این اعتقاد که باید از آبروی کشور دفاع کرد، کاداستر شهرک‌های صنعتی استان را تهیه کردیم. حالا بر اساس آن مشخصات زمین و حدود آن و مالک آن مشخص بود و به راحتی می‌توانستیم اطلاعات آن را احصا کنیم. اما اگر این اطلاعات به‌روز نباشد و سند زمین را به اسم شخصی بزنیم و او هم با قراردادهای عادی به کسان دیگری واگذار کند، آیا می‌توان با همین قدرت این کار را پیش برد؟
به نظر من هیچ آدم منطقی و عاقلی سرمایه‌اش را جایی نمی‌گذارد که مالکیتش متزلزل باشد! پس یکی دیگر از مسائل مهم الزام برای تنظیم سند رسمی، پیشگیری از فرار سرمایه و ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذار است؛ چه داخلی و چه خارجی؛ قطعاً سرمایه‌دار داخلی یا صاحب کارخانه داخلی هم روی ملکی که سند نداشته باشد، سرمایه‌گذاری نمی‌کند چون ممکن است سرمایه‌اش از دست برود.
پس در نظام اقتصادی به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین ضروریات کشور، لازم است که معاملات اموال غیرمنقول ساماندهی شود. این معاملات باید در مرجع رسمی ثبت کشور که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است مدیریت شود. باید بانک‌ها اطلاعاتی املاک و اراضی تکمیل و مالکیت‌ها مشخص شود، باید نقل و انتقال‌ها در آن واحد تعیین تکلیف و مشخص شود، وکالت‌ها مشخص و شفاف شود، اینکه ملک کجا و در چه مختصاتی است، به نام چه کسی است، آیا وقف است، آیا عرصه دارد، اعیان دارد، بهره‌وری آن و کاربری آن چیست، اینکه انفال است یا اموال، مال اشخاص حقوقی است یا حقیقی، و مواردی از این دست.
تأکید می‌کنم اگر می‌خواهیم مطابق همه نظام‌های مدیریت بر عرصه کشور، در بحث املاک و اراضی و اموال غیرمنقول هم با نظم و مطابق شرع اسلام مدیریت کنیم ضمن اینکه اجرای کاداستر جزو ضروریات است اجرای قانون الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول هم برای کشور ما جزو ضروریات است.
سعادتیان: ما تمام زیرساخت‌ها را برای اجرای این قانون آماده کرده‌ایم. نخست اینکه گفتیم این وظیفه ماست که برویم به سمت مردم و مردم باید با حداقل هزینه و زحمت، بتوانند تنظیم سند کنند.
امروز نزدیک به ۷ هزار و ۵۰۰ دفتر اسناد رسمی به عنوان پیشخوان خدمات سند رسمی در کشور فعال هستند و با تدبیری که صورت گرفته بیش از ۷ هزار و ۵۰۰ نفر هم از پذیرفته‌شدگان آزمون سردفتری به زودی به این جمع اضافه خواهند شد.
اگر بخواهیم هم قانون حدنگار (کاداستر) هم قانون الزام به تنظیم سند را عملیاتی کنیم باید به مردم دسترسی بدهیم و نیاز به ثبت، حداقل دو برابر می‌شود چون وسعت معاملات ما در بافت‌های روستایی و اراضی کشاورزی توسعه پیدا خواهد کرد و شاید در بخش‌های کوچک کشورمان هم باید دفاتر اسناد را ایجاد کنیم. پس با تصویب و اجرایی این قانون، فضای کسب و کار هم رونق می‌گیرد و ضمن ایجاد نظم حقوقی و معاملاتی و وصول مالیات و وصول عوارض، پیشگیری از جعل و جرم و پیشگیری از فرار مالیاتی صورت می‌گیرد و در کل شاهد ارتقاء نظام سلامت اداری و پیشگیری از هرگونه زمین‌خواری خواهیم بود.
سعادتیان: ریشه اصلی لکه‌های حاشیه‌نشینی شهرها، اسناد عادی است. طبق قانون، متولی اراضی خارج از شهر با سازمان جنگل‌ها است که باید بیاید و با معرفی زمین‌ها سند آنها را بگیرد. به محض توسعه شهر، این اراضی ملی و مشمول قانون ۱۰ قانون زمین شهری می‌شود که نمایندگی آنها با راه و شهرسازی است که باید فعل و انفعالات ملی بودن زمین و سنددار کردن آنها یا صورتجلسه تغییر مالکیت زمین‌ها را انجام دهد. اگر خللی در این روند انجام شود، عده‌ای می‌آیند و زمین‌های خالی را تصرف و در آن ساخت و ساز می‌کنند و سکونت حاشیه‌نشینی ایجاد می‌شود.
انصاری: دردوره پنجم مجلس شورای اسلامی رئیس مجمع نمایندگان استان تهران بودم و این موضوع را پیگیری می‌کردم. یک بار رفتیم در نقطه‌ای از شهرری و از روستایی دیدن کردیم که می‌گفتند بیست‌وچهار ساعته درست شده است!
سعادتیان: مرتضی‌گرد در جنوب غرب تهران هم همین وضعیت را دارد. زمانی که مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان تهران بودم، هر ماه دو جلسه برای مرتضی‌گرد در استانداری برگزار می‌کردیم اما در نهایت نتوانستیم برای مرتضی‌گرد و مرتضی‌گردها کاری انجام بدهیم! چون این شهرک‌ها ایجاد شده بودند.
یک راه مقابله با حاشیه‌نشینی این است که با نظم‌دهی به معاملات و با اجرای قانون کاداستر و قانون الزام به تنظیم سند رسمی برای معاملات غیرمنقول، از حاشیه‌نشینی پیشگیری کنیم. در حقیقت قانون کاداستر یا حدنگار نیاز به مکمل دارد که همین طرح در دست بررسی مجمع تشخیص مصلحت نظام است. اگر یکی از این دو نباشد، آن دیگری هم کامل نخواهد بود. در قانون برنامه چهارم این موضوع پیش‌بینی شده و و با تصویب نهایی قانون الزام به تنظیم سند رسمی مشکلات یکی پس از دیگری رفع خواهد شد. این مهم یک کار انقلابی است و باید بر اساس یک حرکت جهادی و انقلابی انجام شود.
سعادتیان: من فقیه نیستم اما معتقدم آنچه مقام معظم رهبری درباره این دو قانون فرموده‌اند، فصل‌الخطاب است. این طرح هم مبنای حقوقی و هم مبنای عقلی دارد. اگر مقام معظم رهبری به حکمی نرسند اینطور به صراحت آن را بیان نمی‌کنند.
در هفته قوه قضاییه در سال گذشته فرمودند آن قانونی که جزء به جزء مالکیت کشور را تعیین می‌کند باید به نتیجه برسد که منظور ایشان، قانون کاداستر بود. امسال هم که در هفته قوه قضاییه محضر ایشان رفته بودیم، اشاره داشتند که مسأله سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول چیز مهمی است.
مقام معظم رهبری از نظر فقهی، حقوقی و اجتماعی به این نکته رسیده‌اند و اگر دیگری در این باره نظری را اعلام کند، اصلاً به مصلحت نیست و درست هم نیست چون هر آنچه رهبری فرمودند، فصل‌الخطاب است. ایشان ضرورت جامعه را دیده‌اند؛ این دستور بدون شک پشتوانه دارد و مبنای آن ساعت‌های متعدد گزارشات و نظرات کارشناسی هست و ما منتظریم که إن‌شاءالله بزرگان ما، عزیزان فقهای شورای نگهبان و حقوقدانان شورای نگهبان و اعضای محترم مجمع تشخیص مصلحت نظام بزرگواری کنند و این اتفاق بیفتد.
سعادتیان: ما در قانون ثبت مواد ۴۵، ۴۶ و ۴۷ را داریم که در گذشته و به استناد آنها، برای محکمه سند رسمی مورد ملاک بود و قضات هم به این توجه داشتند. بعداً شورای محترم نگهبان این ماده را خلاف شرع اعلام کرد و آسیب‌ها در این حوزه بیشتر شد و عده‌ای رفتند با قولنامه‌های عادی، سند رسمی کشور را باطل کردند و حتی درباره املاک دولتی هم شکایاتی مطرح شد.
بگذارید یک تجربه‌ای را اینجا مطرح کنم؛ می‌خواستیم فرودگاه مهرآباد را تثبیت مالکیت کنیم و در روند کار، سندی از اسناد آن را به مدت خیلی طولانی مطالعه و بررسی می‌کردم تا اینکه رسیدم به حکم یک قاضی.
بر اساس یک سند عادی، ادعایی بر بخشی از زمین فرودگاه شده بود! قاضی حکم داده بود که سند رسمی فرودگاه باید به نام دولت صادر شود و چون فرآیند مالکیت آن طی شده، سند مالکیت فرودگاه مهرآباد قابل ابطال نیست ولی با کارشناسی‌های رسمی، خسارت وارده به شخص مدعی پرداخت شود!
سعادتیان: در شرایطی که اسناد عادی در مراجع قضایی و اداری در قبال سند رسمی فاقد اعتبار باشد یا تاب مقاومت از نظر حقوقی نداشته باشد، آیا کسی بر اساس اسناد رسمی معامله می‌کند؟ بعید می‌دانم!
عدم اعتبار اسناد عادی می‌تواند در جامعه نظم ایجاد کند، اگر می‌خواهیم جعل نباشد، چاره‌اش همین است، اگر می‌خواهیم ورودی پرونده‌های قضایی کم شود، پولشویی نباشد، فروش مال به چند نفر صورت نگیرد، عوارض و حقوق دولتی درست پرداخت شود، درآمد پایدار برای شهرداری‌ها ایجاد شود، از زیان‌های اسناد عادی رهایی پیدا کنیم، چاره‌اش این است که اسناد عادی اعتبار نداشته باشد.
ما الان با این مواجه هستیم که اگر این قانون تصویب نشود یا ضعیف تصویب شود، این مفاسد و تضییع حقوق ادامه پیدا خواهد کرد و چه بسا تشدید هم خواهد شد؛ چون مطرح شده و اگر رد شود خیلی مصیبت ایجاد خواهد کرد…
