بحران مسکن و افزایش اجاره‌بها به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی تبدیل شده است. کارشناسان معتقدند تنها با افزایش عرضه زمین و اصلاح سیاست‌های آن می‌توان قیمت مسکن و اجاره‌بها را کاهش داد و سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها را کم کرد.
به گزارش نبض بازار، کارشناس مسکن گفت: بازار اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است. بنابراین برای کاهش هزینه مسکن در سبد خانوار باید در سیاست‌های عرضه زمین تجدید نظر شود. با افزایش عرضه زمین و به تبع آن افزایش ساخت مسکن، قیمت خرید و اجاره خانه نیز کاهش پیدا می‌کند.
براساس آمار منتشر شده از مرکز آمار ایران، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری کل کشور برابر با ۳۸.۱ درصد است. خانوارهای شهر تهران، ۵۰.۸ درصد از درآمد خود برای مسکن پرداخت می‌کنند؛ یعنی بیشتر از نیمی درآمد یک خانواده تهرانی، هزینه مسکن می‌شود.
فرهاد بیضایی کارشناس مسکن با توضیح اینکه محاسبه هزینه‌های مسکن در سبد خانوار از دو بخش اجاره‌بها و هزینه انرژی تشکیل می‌شود. با افزایش هزینه‌های انرژی باید قیمت مسکن کاهش پیدا کند که این مهم تنها با عرضه زمین حاصل می‌شود. هرچه تقاضا در بازار اجاره‌بها بیشتر شود، قیمت‌ها نیز کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه هزینه مسکن در سبد خانوار کاهش پیدا خواهد کرد و دیگر بخش‌های سبد هزینه خانوار افزایش پیدا می‌کنند. باید به کلیت مسائل اقتصادی در کنار هم نگاه کرد. پس دولت باید توجه داشته باشد که با کاهش هزینه‌های مختلف سبد هزینه خانوار، بازارهای مختلف دچار رکود می‌شود.
انرژی و اجاره‌بها عوامل موثر در سبد هزینه‌های خانوار
فرهاد بیضایی کارشناس مسکن درخصوص محاسبه هزینه‌های مسکن در سبد خانوار توضیح داد: «باید توجه داشت که برای هزینه خانوار در سبد هزینه‌ها چند مسئله وجود دارد. اول آنکه هر چیزی که به عنوان هزینه مسکن در سبد خانوار محاسبه می‌شود، تنها اجاره‌بها مسکن نیست و مشتقات آن مانند انرژی هم هست. به عبارت دیگر، هزینه‌های آب و برق نیز به عنوان هزینه مسکن در سبد خانوار محاسبه می‌شود. با توجه به این امر دو عامل در افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار موثر بوده است. اول، تورم در حوزه اجاره‌بها است. در سال‌های گذشته تورم اجاره‌بها زیاد بوده و دستمزدها براساس این تورم افزایش نداشته است. همین امر، عامل تاثیرگذاری بر کوچک شدن سبد خانوار بوده است.»
او در ادامه افزود: «ناترازی انرژی نیز دیگر مساله‌ای است که باید برای کوچک شدن سبد خانوار به آن توجه کرد. دولت در این سال‌ها همیشه یک ناترازی انرژی داشته است که با راهکارهای قیمتی، درصدد کنترل مصرف خانوار بوده است. از سوی دیگر، انرژی در زیرمجموعه هزینه مسکن در سبد خانوار تعریف می‌شود. همین امر، عاملی است که سهم هزینه مسکن را در سبد خانوار افزایش دهد. همه این‌ها در کنار هم باعث شده تا سبد هزینه خانوار در دیگر حوزه‌ها لاغرتر شوند و بخش مسکن فربه‌تر شود.»
افزایش قیمت انرژی باید کاهش قیمت مسکن را به همراه داشته باشد
این کارشناس مسکن درباره اقدام و راهکار دولت برای کنترل هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار بیان کرد: «برای کنترل هزینه‌های مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار باید یک متناسب‌سازی ایجاد کرد. به عنوان مثال، در حوزه خودرو اگر قرار است، هزینه بنزین افزایش پیدا کند، باید شرایط خرید خودرو و هزینه‌های آن کاهش پیدا کند. به بیان دیگر، با افزایش هزینه بنزین لازم است خودرو ارزان‌تری در اختیار افراد قرار گیرد. پس با توجه به این نمونه می‌توان گفت؛ اگر دولت با افزایش قیمت در حوزه انرژی به دنبال کنترل مصرف آن در خانوار است. باید، برنامه‌ریزی‌های خود را به صورتی پیش ببرد که اجاره و هزینه خرید مسکن کم شود. برای رسیدن به این مهم نیز تنها باید تقاضا در حوزه اجاره را کاهش داد. به بیان دیگر، باید شرایط خانه‌دار شدن مردم تسهیل شود تا بتوان هزینه اجاره‌بها را در هزینه‌های سبد خانوار کنترل کرد.»
رکود بازار به علت فربه شدن هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است
بیضایی در ادامه با تاکید بر براینکه باید به کلیت مسائل اقتصادی در کنار هم نگاه کرد، گفت: «شرایط باید در کشور به گونه‌ای باشد که مردم به راحتی بتوانند خانه‌دار شوند. با ایجاد همین امر می‌توان هزینه اجاره‌بها را سبد هزینه خانوار تا حدودی کنترل کرد. با کنترل هزینه خانوار در بخش مسکن می‌توان دیگر بخش‌های سبد هزینه خانوار اعم از بهداشت و درمان، خوراک، تفریح و دیگر عوامل را افزایش داد. به بیان خلاصه، اگر به دنبال سیاست‌های تعدیل قیمت در حوزه‌ای هستیم، باید به اثرات آن در هزینه‌های سبد خانوار نیز توجه داشت. پس با توجه به این نکته است که می‌توان با برنامه‌ریزی دقیق، هزینه‌های مختلف را به نفع خانواده‌ها در سبد هزینه خانوار کنترل کرد. باید توجه کرد که هر چه تقاضا برای دیگر، بخش‌های سبد خانوار اعم از تفریح، خوراک و پوشاک کم‌تر شود، رکود بازار افزایش پیدا می‌کند.»
کاهش تقاضا باازار اجاره با عرضه زمین ممکن است
او در مورد تاثیر عرضه زمین بر قیمت و هزینه‌های مسکن اظهار کرد: «مهم‌ترین مسئله در بخش هزینه مسکن، زمین است. امروز کنترل شدیدی بر عرضه زمین وجود دارد که همین عاملی شده تا مسکن یک کالای گران قیمت در کشور شود و در نتیجه از استطاعت خانوار خارج شود. اجاره‌بهای مسکن نیز تابعی از قیمت مسکن است و این امر بر روی آن نیز اثر می‌گذارد. لازم است یک بازنگری جدی در حوزه سیاست‌های زمین در کشور وجود داشته باشد که بتوان قیمت‌ها را در شهرهای مختلف کشور کنترل کرد.»
منبع: ایسنا
