انواع خدمات وکیل ملکی در موسسه اترس

موسسه حقوقی اترس یکی از بزرگترین موسسات حقوقی مجاز در کشور میباشد. در این موسسه انواع خدمات حقوقی در زمینه های مختلف به متقاضیان ارائه میشود. یکی از دپارتمانهای تخصصی در موسسه اترس، دپارتمان دعاوی ملکی میباشد.

دپارتمان ملکی متشکل از چندین وکیل خانم و آقا میباشد که به صورت ویژه در دعاوی ملکی وکالت کرده و به ارائه سایر خدمات حقوقی مانند مشاوره، تنظیم قرارداد و اوراق قضایی میپردازند. خدمات وکالتی از سوی وکلای اترس شامل انواع دعاوی ملکی میشود که در ادامه مورد بررسی قرار خواهیم داد.

دعوای فروش ملک مشاعی

فروش ملک مشاعی که مالکیت آن میان دو یا چند نفر تقسیم شده باشد به خصوص در زمانی که با یکدیگر توافقاتی نیز نداشته باشند بسیار دشوار است. همچنین مشتریان این ملک به دلیل اینکه ممکن است فروش مال غیر که یک عنوان مجرمانه میباشد صورت گیرد بسیار محتاطانه عمل خواهند کرد. وکیل ملکی میتواند به نمایندگی از شما با سایر شرکای ملک بر سر تقسیم سهم توافق کرده و یا برای عملیات افراز ملک که مشخص کننده سهم الشرکه هر یک از شرکا میباشد از طریق دادگاه صالح اقدام نماید. بنابراین میتوان بدون هیچگونه تشنج و درگیری مسئله فروش ملکی مشاعی را حل کرد.

دعوای تخلیه ملک

دعوای تخلیه ملک از پرتکرار ترین دعاوی در حوزه املاک است. این دعوا مربوط به زمانی است که مالک اجازه تصرف ملک را به شخص داده باشد اما بنا به دلایلی مانند پایان یافتن مدت تصرف، شخص ملک را به صاحب آن باز نمیگرداند و به استفاده از آن ادامه میدهد. در این صورت وکیل ملکی به نمایندگی از مالک، در دادگاه حضور پیدا کرده و با ارائه سند مالکیت وی و ارائه دلایل و مستنداتی که نشان دهنده پایان یافتن زمان تصرف میباشد، حکم تخلیه را دریافت کرده و از طریق مراجع قانونی برای اجرای آن اقدام میکند. وکلای ملکی اترس برای خسارات وارد شده به مالک تا زمان اجرای حکم نیز اقدام خواهند کرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

یکی از معضلات معاملات ملکی بدون انتقال سند رسمی در همان موقع این است که، مالک قبلی بر خلاف تعهداتی که طرفین در قولنامه یا مبایعه نامه داشته اند عمل کرده و برای تنظیم سند رسمی به نام مالک جدید حاضر نمیشود. در این مواقع باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه اقامه شود. خواهان این دعوا، باید در ابتدا توافقاتی که به صورت نوشته یا نانوشته میان او و مالک قبلی بوده است را نزد دادگاه اثبات کرده و با استناد به پرداخت مبلغ ملک، الزام فروشنده برای تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد. اثبات موارد بیان شده در دادگاه دارای پیچیدگی های به خصوصی میباشد که پیشنهاد میشود حتما از وکیل ملکی کمک گرفته شود.

دعوای خلع ید

دعوای تخلیه ملک و خلع ید شباهت بسیاری زیادی با یکدیگر داشته و به همین دلیل است که بسیاری از افراد ممکن است مرتکب اشتباه در زمان طرح آن شوند.دعوای خلع ید مربوط به زمانی هست که استفاده از ملک یا تصرف آن، بدون اجازه قبلی از مالک بوده باشد. بنابراین مالک تنها با اثبات و احراز مالکیت خود در دادگاه میتواند ملک از شخصی که به صورت غیرمجاز آنرا تصرف کرده و از آن استفاده میکند پس بگیرد. البته توجه داشته باشید که طرف مقابل نیز دفاعیاتی ارائه خواهد کرد که ممکن است سبب پیچیدگی پرونده و طولانی شدن روند دادرسی گردد. وکیل ملکی میتواند با استفاده از دانش و تجربه خود از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری نماید.

دعوای تصرف عدوانی

یکی از پیشنهاداتی که وکلای ملکی برای پس گرفتن ملک از متصرف غیرمجاز میدهند این است که در دادگاه صالح، در صورت وجود شرایط بهتر است موکلین دعوای تصرف عدوانی را اقامه نمایند. یکی از مهمترین علت های این پپشنهاد این است که رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی خارج از نوبت انجام شده و نتیجه آن سریع تر خواهد بود. همچنین برای به اجرا در آوردن حکم صادره از دادگاه که از بسیاری از مشکلات مالک اصلی جلوگیری خواهد کرد، حکم الزام به رفع تصرف عدوانی پیش از قطعی شدن امکان اجرای آن وجود خواهد داشت و بنابراین رسیدن به نتیجه مطلوب با سرعت بیشتری انجام میشود.

دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح میشود که بر سر مالکیت ملک میان دو یا چند نفر اختلاف وجود داشته باشد. اسناد رسمی برای اثبات مالکیت از قوت و استحکام بیشتری برخوردار بوده و نیازی به ارائه دلیل همراه آن در دادگاه وجود نخواهد داشت. اما مشکل زمانی مطرح میشود که برای اثبات مالکیت افراد سند عادی داشته باشند و باید اصالت آنرا نزد مرجع قضایی اثبات نمایند. استفاده از شهادت شهود و ارجاع سند به کارشناسان رسمی دادگستری جهت تصدیق اصالت سند و امضا، از مهمترین روشهای اثبات مالکیت میباشد. اما دانش کافی نسبت به رویه دادگاه ها برای صدور این حکم نیز تاثیر مهمی بر حکم نهایی خواهد داشت.

دعوای اعتراض به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

کمیسیون ماده صد شهرداری، مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی میباشد. اما آرای صادره از این مرجع قطعی نبوده و امکان اعتراض به آن ظرف ۲۰ روز برای محکوم علیه وجود خواهد داشت. احکام این دادگاه ممکن است جریمه نقدی یا دستور تخریب ملک متخلف باشد. برای اعتراض به آرای صادره از کمیسیون ماده صد شهرداری دو مرتبه میتوانید اقدام نمایید. مرحله اول مربوط به تجدیدنظر در همین مرجع و مرحله دوم اقامه دعوا در دیوان عدالت اداری میباشد. در این مسیر کمک یک وکیل ملکی مسلط به قوانین ساخت و ساز و دعاوی این حوزه بهترین راهکار برای کاهش مجازات تعیین شده میباشد.

الزام به اخد گواهی پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی

با توسعه ساخت و ساز در سطح کشور یکی از مسائل مهمی که در نتیجه آن به وجود می آید اخذ پایان کار و دریافت صورت مجلس تفکیکی میباشد که برای ساختمان بسیار ضرورت دارد. دریافت این گواهی بر عهده سازنده ساختمان یا مالک میباشد. حال اگر هر یک از این افراد در انجام این کار تعلل کنند، ذی نفع میتواند با اقامه دعوای مربوطه از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، برای الزام مالک یا سازنده اقدام نماید.

دعوای افراز ملک

افراز ملک به معنای مشخص کردن و تعیین میزان سهم هر یک از شرکایی میباشد که در یک ملک مشاعی با یکدیگر شریک هستند. این دعوا زمانی مطرح میشود که شرکا بخواهند مال را از حالت مشاعی در آورده و سهم هر یک از آنها به طور دقیق مشخص باشد تا بتوانند مالک انحصاری سهم خود بوده و انواع تصرف را در آن داشته باشند. این اقدام از سوی دادگاه محل وقوع ملک صورت خواهد گرفت اما توجه داشته باشید برای جلوگیری از هرگونه تضییع حق یا کاهش سهم خود، نیاز هست که یک وکیل ملکی متخصص در امر افراز در کنار شما بوده و شما را تا زمان انحصاری شدن مالکیت همراهی نماید.

دعوای ابطال قرارداد ملکی

باطل کردن قراردادهای ملکی مانند سایر قراردادها با موضوعات دیگر، باید بر اساس شرایط و ضوابط بیان شده در قوانین و قواعد حقوقی صورت گیرد. ابطال قراردادهای ملکی به دلیل ارزش بسیار بالایی دارند از اهمیت بیشتری برخوردار میباشد. توجه داشته باشید که برای ابطال قرارداد تنها باید از موارد موجود استفاده نمایید به همین دلیل مشورت گرفتن از وکلای ملکی متخصص در قرارداد میتواند رمز موفقیت در چنین دعاوی باشد.

دعوای اثبات وقوع بیع

قرارداد بیع که همان قرارداد خرید و فروش میباشد دارای دو طرف است که یکی از آنها تعهد به پرداخت مبلغ معامله را میکند و دیگری متعهد میشود مال موضوع معامله را به خریدار تحویل دهد. در صورتی که قرارداد بیع نزد مقام قضایی اثبات شود، طرفین باید به تعهدات خود عمل نمایند. بنابراین در این قرارداد هر یک از طرفین به تعهدات قراردادی خود عمل نکرد، طرف دیگر میتواند با اقامه دعوای اثبات بیع در دادگاه حقوقی و استفاده از مدارک و مستندات موجود، خواهان انجام تعهدات دیگری شود.

دعوای تایید اقاله

اقاله یکی از اسباب سقوط تعهدات قراردادی میباشد یعنی پس از انجام این اقدام حقوقی، هیچ یک از طرفین قرارداد نیازی به انجام تعهدات خود نخواهند داشت. به طور کلی اقاله به معنای تراضی و توافق طرفین برای پایان بخشیدن ارادی به قرارداد است. اثبات این امر نزد دادگاه معمولا موضوعیت نداشته مگر در مواردی که یکی از طرفین عقد منکر این توافق شود. برای مثال در معاملات ملکی ممکن است ارزش ملک مورد معامله پس از اقاله به صورت چشمگیری بالا رفته و خریدار، منکر آن شود. بنابراین فروشنده ملک برای اینکه از این اقدام خریدار متضرر نشود باید با مشورت یک وکیل ملکی در دادگاه دعوای تایید یا اثبات اقاله مطرح نماید.

دعوای ابطال سند ملکی

اسناد ملکی با توجه به نحوه ی ثبت آنها به دو دسته رسمی و عادی تقسیم بندی میشوند. ابطال سند رسمی و عادی  با یکدیگر بسیار متفاوت خواهد بود. ابطال اسناد ملکی که به صورت رسمی ثبت شده باشند، دشوار بوده و حتما باید بر اساس شرایط پیش بینی شده در قانون باشد. ابطال اسناد عادی نیز کار ساده ای نبوده و حتما باید با اقامه دعوای مربوطه در دادگاه صورت گیرد. برای باطل کردن اسناد در دادگاه میتوانید به جعلی بودن آن یا عدم صلاحیت شخص انتقال دهنده سند اشاره کنید اما راهکارهای قانونی دیگر نیز که در خصوص اسناد ملکی بهتر است از وکلای متخصص پرسیده شود.

دعوای ابطال مبایعه نامه

مبایعه نامه مانند هر قرارداد دیگری قابل ابطال میباشد البته در صورتی که شرایط آن وجود داشته باشد. در ابتدا باید گفت اگر در انعقاد مبایعه نامه هر یک از شرایط عمومی قراردادها که در قانون مشخص شده است رعایت نشود، این مبایعه نامه میتواند از سوی طرفین یا شخص دیگری باطل گردد. دلیل دیگری که میتوان در دعوای ابطال مبایعه نامه از آن استفاده کرد عدم انجام تعهدات قراردادی از سوی طرف دیگر است. البته توجه داشته باشید که این مسئله با موارد فسخ قرارداد اشتباه نشود. بنابراین بهتر است برای اقامه چنین دعوایی حتما از وکلای دادگستری راهنمایی گرفته شود.

دعوای ابطال تقسیم نامه

یکی از مهمترین اموال متوفی که پس از فوت میان وراث وی تقسیم میشود املاک و مستغلاتی هست که از وی به جای مانده. این اموال پس از اینکه تمامی دیون متوفی پرداخت شد مالکیت آنها میان وراث به صورت مشاعی بوده و برای مشخص کردن سهم هر یک از آنها، تقسیم صورت میگیرد که به سند آن تقسیم نامه گفته میشود. بر اساس مواد ۶۰۰ تا ۶۰۲ قانون مدنی اگر تقسیم نامه به صورت نابرابر یا اشتباه صورت گرفته باشد میتوان برای ابطال آن اقدام کرد. در این شرایط تنها لازم است که دعوای ابطال تقسیم نامه از سوی یکی از ذی نفعان به دادگاه حقوقی اقامه شود و هر تصمیمی که مقام قضایی در آن زمینه بگیرد، سایرین نیز باید از آن تبعیت کنند.

دعوای مطالبه و اخذ اجاره بهای معوقه

از مهمترین و پر تکرارترین دعاوی در خصوص قرارداد اجاره عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر در موعد مقرر میباشد. خواهان دعوای مطالبه اجاره معوقه مالک ملک یا آپارتمان میباشد که در صورت تاخیر مستاجر بهتر است از طریق قانونی اقدام نماید. البته وکلای ملکی پیشنهاد میدهند که در ابتدا با ارسال اظهارنامه به مستاجر درخواست پرداخت اجاره بهای مقرر را نمایید تا برای اثبات آن نزد مقام قضایی کار ساده تری در پیش داشته باشید. اما به هر ترتیب میتوانید با راهنمایی وکلای ملکی متخصص در این زمینه، با اقامه دعوای بیان شده، حقوق مالی ضایع شده خود را احیا نمایید.

دعوای مطالبه اجرت المثل ملک

یکی از دعاوی که مالکین باید در کنار و هم زمان با دعوای تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه ملک اقامه نمایند دعوای مطالبه اجرت المثل ملک مورد دعوا میباشد. با اقامه این دعوا میتوانند اجاره مدت زمانی که ملک آنها در تصرف غیرمجاز شخص دیگری بوده است را دریافت کرده و از وارد شدن خسارت به خود جلوگیری نمایند. اجرت المثل ملک مورد دعوا، به دستور مقام قضایی از سوی کارشناسان دادگستری بر اساس ارزش ملک و منطقه ای که در آن قرار دارد تعیین شده و در صورت محکومیت، باید از سوی متصرف پرداخت شود. در صورتی که به میزان اجرت المثل تعیین شده اعتراضی داشته باشید میتواند به کمک وکلای اتری اعتراض خود را ظرف ۷ روز اعلام نمایید.

دعوای الزام به فک رهن ملک

دعوای الزام به فک رهن ملک، یک دعوای مالی بسیار مهم است که هزینه دادرسی بالایی نیز خواهد داشت. وکلای ملکی اترس با استفاده از قوانین و مقررات پیش از اقامه چنین دعوایی به شما راهنمایی میکنند که احتمال حصول نتیجه از اقامه این دعوا به چه میزان خواهد بود تا شما بررسی های لازم را انجام دهید. سپس با استفاده از دانش و تجربه خود، در جهت رسیدن به نتیجه مطلوب تلاش خواهند کرد. این دعوا معمولا به طرفیت بانکها برای فک رهن ملکی که روی سند آن وام گرفته شده است اقامه میشود اما ممکن است طرف های دیگری نیز داشته باشد.

دعوای استرداد ثمن یا الزام به تحویل مبیع در معامله ملکی

وکلای اترس در تنظیم قراردادهای ملکی خود به نحوی عمل میکنند که ثمن معامله با انتقال و تحویل ملک در یک زمان رخ دهد و مسائل و مشکلات حقوقی در این زمینه سبب دردسر برای طرفین آن نشود. اما به هر ترتیب ممکن است شما تمام یا بخشی از ثمن معامله ملکی را به فروشنده پرداخت نمایید و معامله فسخ شده یا فروشنده از انتقال سند خودداری نماید و از تعهدات خود سر باز زند.

در این صورت اگر قصد الزام و اجبار وی برای تنظیم سند را نخواهید، میتوانید با اقامه دعوای استرداد ثمن معامله ، به کمک یک وکیل زبده مالی که به فروشنده پرداخت کرده اید را دریافت کرده و در صورت وجود شرایط، خسارت وارده را نیز دریافت کنید. راهکار دیگری که در اینگونه مسائل برای خریدار وجود دارد این است که از طریق دادگاه با اقامه دعوای الزام به تحویل مبیع، برای دریافت ملک خریداری شده اقدام نماید. این راهکار زمانی باید مورد استفاده قرار گیرد که منفعت مالی خریدار در این روش بیشتر باشد.

دعوای استرداد مبیع

در طرف دیگر از دعوای استرداد ثمن، دعوای استرداد مبیع نیز وجود خواهد داشت که فروشنده یک ملک، ویلا، زمین یا آپارتمان را به خریدار تحویل داده اما وی از پرداخت ثمن یا انجام تعهداتی که در مقابل پذیرفته است سر باز میزند. بنابراین فروشنده میتواند با اقامه دعوای استرداد مبیع مال خود را از طریق قانونی پس بگیرد. توجه داشته باشید گاهی با به وجود آمدن تفاوت قیمت در ملک، این دعوا با پیچیدگی های زیادی روبرو میشود که وکلای ملکی اترس به حل اینگونه مسائل اقدام میکنند.

دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت

دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در کشور ما از قدیمی ترین دعاوی در حوزه قرارداد اجاره میباشد. این حق از سوی قانونگذار برای مستاجری که سبب بالا رفتن ارزش ملک شده است در نظر گرفته شده. اما بسیاری از مالکین نمیتوانند بپذیرند که مستاجر آنها دارای حق مستقلی بر ملک آنها باشد. شرایط ویژه ای و خاصی برای به وجود آمدن این حقوق برای مستاجر وجود دارد به همین دلیل دریافت مشاوره حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل سرقفلی در این دعاوی رمز موفقیت اشخاص میباشد تا برای دفاع از حقوق ایشان تمام تلاش خود را انجام دهند.

توقف عملیات اجرایی در دعاوی ملکی

عملیات اجرایی در دعاوی ملکی زمانی که از سوی اجرای احکام آغاز میشود بدون داشتن دلیل موجه یا ادعای جدید امکان پذیر نخواهد بود. اقامه این دعوا در دعاوی تصرف و خلع ید میتواند کمک مهمی به متصرف کند. یکی از دلایل توقف عملیات اجرایی در دعوای تصرف این است که ادعای داشتن حقی نسبت به مال داشته باشد. برای این کار لازم است موارد و شرایط مورد بررسی حقوقی و قانونی قرار گرفته تا در صورت یک اشتباه متحمل ضررهای مالی و غیرمالی نشوید.

دعوای ابطال وقف نامه، اجاره نامه و صلح نامه

یکی دیگر از مهمترین دعاوی در حوزه املاک مربوط به قراردادهای نام برده میباشد که خواهان از طریق مراجع قضایی خواستار ابطال آنها است. این دسته از دعاوی به دلیل اینکه قصد خواهان باطل کردن یک قراردادی میباشد که احتمالا شرایط قانونی و قواعد کلی در آن رعایت شده است کمی دشوار به نظر میرسد.

هر یک از قراردادهای عنوان شده، برای اینکه بتوان برای ابطال آنها اقدام کرد، باید شرایط خاصی را مورد بررسی قرار داد. این اقدام بهتر است از سوی دپارتمان تخصصی ملکی موسسه اترس صورت گیرد. زیرا علاوه بر اینکه پیدا کردن علتی که منجر به بطلان قرارداد میشود، باید راهکاری قانونی را بر اساس رویه قضایی دادگاه ها برگزید که میشود این ادعای خواهان را به اثبات رساند.

دعوای استرداد سند ملکی

این دعوا زمانی موضوعیت دارد که مالک یک ملک، سند را نزد دیگری به رهن یا امانت گذاشته یا ملکی را خریداری کرده است و فروشنده از دادن سند به وی خودداری میکند. در صورتی سند به عنوان امانت نزد دیگری باشد علاوه بر اقامه دعوای استرداد سند میتوان از کسی که سند را به شما بازنمیگرداند شکایتنامه کیفری نیز تنظیم کرده و به دلیل ارتکاب جرم خیانت در امانت مورد مجازات کیفری قرار داد.

در موردی که سند به دلیل رهن در نزد دیگری بوده این دعوا باید در کنار دعوای فک رهن در دادگاه اقامه شده تا به طور هم زمان قاضی تصمیم خود را به طرفین ابلاغ نماید. به دلیل اینکه سند ملک در این دعاوی از دست مالک خارج است، سرعت دریافت رای بسیار حائز اهمیت بوده که وکلای ملکی اترس میتوانند در سریعترین زمان ممکن برای آن اقدام نمایند.

پایان سخن

به طور کلی در این گفتار با بسیاری از دعاوی حوزه املاک آشنا شدیم که ممکن است برای افراد پیش آید. همانگونه که در بخشهای مختلف اشاره کردیم، استفاده از وکیل ملکی متخصصی با رویه قضایی و قوانین تصویب شده در آن حوزه آشنایی داشته باشد میتواند احتمال شکست را تا حد زیادی کاهش داده و بنابراین از صرف هزینه های سنگین دادرسی جلوگیری نماید.