مراحل دریافت حکم تخلیه

طبق این قوانین، موجر در صورتی که مستاجر وظایف خود را از جمله پرداخت اجاره‌بها را به‌طور کامل انجام ندهد، می‌تواند از او شکایت کرده و درخواست تخلیه مستاجر را از دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام کند.

فرآیند تنظیم دادخواست برای تخلیه مستاجر

فرآیند تنظیم دادخواست برای تخلیه مستاجر، از طریق دفاتر خدمات قضایی صورت می‌گیرد. این دادخواست شامل اطلاعات مربوط به شکایت از مستاجر و دلایل موجه برای تخلیه او می‌باشد. بعد از ارائه شکایت و بررسی موارد، دادگاه یا شورای حل اختلاف مربوطه بر اساس شواهد و اسناد ارائه‌شده تصمیم‌گیری می‌کنند.

در صورت صدور حکم تخلیه مستاجر توسط دادگاه یا شورای حل اختلاف، اجرای این حکم توسط نیروهای اجرایی یا کلانتری محل انجام می‌شود. این نیروها مسئول اخراج مستاجر از ملک و بازگرداندن آن به موجر هستند و این فرآیند به نام تخلیه مستاجر شناخته می‌شود.

قرارداد اجاره

قرارداد اجاره به‌ عنوان یکی از قراردادهای رایج و بسیار کاربردی در دنیای امروز، در حوزه حقوق موجر و مستاجر اهمیت زیادی دارد. در این نوع قرارداد، به موجب آن، مستاجر به‌عنوان فردی که حق استفاده از ملک را دارد و موجر به عنوان صاحب ملک یا شخصی که حق استفاده از آن را به مستاجر می‌دهد، شناخته می‌شوند.

بر اساس این قرارداد، مستاجر موظف به پرداخت اجاره به موجر می‌باشد، در حالی که موجر موظف به فراهم کردن شرایط لازم برای استفاده مستاجر از ملک است.

قرارداد اجاره، تحت مجموعه قوانین روابط موجر و مستاجر و قوانین مدنی مورد بررسی قرار می‌گیرد. این قوانین متضمن تعهدات و وظایفی است که به موجر و مستاجر در ارتباط با یکدیگر تعلق می‌گیرد. اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، مسائل قانونی پیش می‌آید.

به عنوان مثال، اگر مستاجر به پرداخت اجاره به موجر اقدام نکند، موجر می‌تواند به دادگاه درخواست تخلیه مستاجر از ملک را دهد. این اقدام از جمله راهکارهایی است که قانون برای حفظ حقوق موجر در برابر تخلفات مستاجر در نظر گرفته است.

قانون حکم تخلیه مستاجر

قانون حکم تخلیه مستاجر، به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های قوانین روابط موجر و مستاجر، مواد مختلفی را در خصوص حقوق و تعهدات طرفین، شرایط تخلیه مستاجر از ملک و رویه‌های قانونی مربوط به این امر تعریف می‌کند. این قانون، بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تعریف می‌شود.

در صورتی که قرارداد اجاره ملک قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و نوع اجاره مکان تجاری باشد، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ برای حل اختلافات و تعیین شرایط مربوط به تخلیه مستاجر اعمال می‌شود. اما اگر قرارداد اجاره از سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده باشد، در این صورت، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ به عنوان معیار حقوقی مورد نظر قرار می‌گیرد.

بنابراین، بر اساس این قوانین، مالک می‌تواند طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، در صورت وجود شرایط لازم، درخواست تخلیه مستاجر از ملک را از مراجع قضایی مطالبه کند.

این درخواست باید با توجه به مفاد و شرایط مقرر شده در قانون، مطالبه شود و قضات و مراجع قضایی موظف به بررسی و صدور حکم متناسب با مفاد قانونی هستند. این حکم تخلیه، پس از صدور و ابلاغ به مستاجر، توسط نیروهای اجرایی یا کلانتری محل اجرا خواهد شد.

واگذار به غیر توسط مستاجر مسکن

در شرایطی که مستاجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت‌‌الکفاله قانونی خود‌ قرار داده باشد، پیامدها و مسائل حقوقی مهمی ایجاد می‌شود که به طور دقیق نیاز به بررسی و توضیح دارد.

اگر عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر، اجاره داده شده و مستاجر، آن را به‌عنوان وکالت یا‌ نمایندگی و غیره به غیر واگذار کند، این موضوع نیز باعث ایجاد پیچیدگی‌های حقوقی می‌شود که نیازمند بررسی دقیق و توضیح است.

در این شرایط، ابتدا باید به بررسی مفاد قانونی مربوط به اجاره‌نامه و شرایط انتقال مالکیت یا حق انتقال به غیر از طریق وکالت یا نمایندگی پرداخته شود.

در صورتی که مستاجر، بدون داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را به غیر واگذار نموده و یا به‌ عنوان وکیل یا نماینده مستاجر، عملیات اجاره‌ دادن را انجام دهد، این اقدام با توجه به مفاد قانونی ممکن است به‌ عنوان تخلف محسوب شود و تبعات حقوقی را برای مستاجر و فرد یا اشخاصی که ملک را در اختیار می‌گیرند، به همراه داشته باشد.

به علاوه، اگر مستاجر، ملک را به منظور اجاره به دیگری واگذار کند و در این فرآیند اقدام به وکالت یا نمایندگی نماید، باید با دقت به مفاد قانونی و شرایط اجاره‌نامه و اطلاعات مربوط به اختیارات مالک در این زمینه رسیدگی شود تا تداوم حقوق و تعهدات طرفین به درستی تضمین شود و از وقوع تخلفات حقوقی جلوگیری گردد.

فسخ اجاره

در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره، هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، ممکن است شرایط خاصی برای فسخ اجاره وجود داشته باشد.

این شرایط ممکن است مشروط به این باشد که خریدار، خودش یا افرادی از خانواده‌اش مانند فرزندان، والدین یا همسرش، در مورد اجاره سکونت نمایند یا اجاره‌نامه را به آن‌ها واگذار کند.

در این صورت، اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک، برای تخلیه از ملک مورد اجاره مراجعه نکند، درخواست تخلیه او به این دلیل مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد تا زمانی که مدت اجاره معتبر شمرده شده و انقضای آن فرا رسیده باشد.

در این سناریو، در صورتی که مورد اجاره، محل سکونتی باشد و پس از انقضای مدت اجاره، مالک نیاز به استفاده از ملک برای سکونت خود یا اشخاص مشخص شده در شرایط فسخ اجاره داشته باشد، مالک می‌تواند از حق خود برای فسخ اجاره استفاده کند.

در این حالت، اگر مالک تمایل به استفاده از ملک برای خود یا اشخاص مشخص‌ شده داشته باشد، اجاره‌نامه قبلی نمی‌تواند تمدید شود و مستاجر باید ملک را تخلیه کند.

مواردی که ممکن است منجر به فسخ قرارداد اجاره شود

مواردی که ممکن است منجر به فسخ قرارداد اجاره شود، شامل اقساط مختلفی است که مستاجر یا موجر از تعهدات قراردادی خود خارج می‌شوند. این شرایط معمولا در قرارداد اجاره تعیین می‌شوند و ممکن است منجر به فسخ قرارداد شوند.

در شرایطی که مورد اجاره با خرابی‌هایی روبرو شود و امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد، موجب فسخ قرارداد اجاره می‌شود. این امر می‌تواند به صورتی قانونی تصمیم‌گیری شود و مستاجر و موجر باید طبق قوانین موجود، به توافق برسند یا مسئله را به دادگاه ارجاع دهند.

همچنین، اگر مستاجر از مورد اجاره به شکلی استفاده کند که با شرایطی که در قرارداد اجاره مشخص شده است، مغایرت داشته باشد، موجب فسخ قرارداد می‌شود. این شامل استفاده از ملک برای مقاصد غیر مجاز یا تغییر کاربری ملک بدون موافقت موجر می‌شود.

در صورتی که مورد اجاره برای انجام یک شغل یا کسب و کار خاص اجاره داده شده و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، به طور معمول موجب فسخ قرارداد می‌شود. البته، این موضوع ممکن است در صورتی که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و به نظر موجر تاثیر کمی بر شرایط اجاره دارد، مورد قبول باشد.

اگر مستاجر در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کند یا از پرداخت اجاره خودداری کند، موجب فسخ قرارداد اجاره می‌شود. این شرایط ممکن است در قرارداد اجاره تعیین شده باشند و در صورت رخ دادن، فسخ قرارداد اجاره می‌تواند صورت پذیرد.

مواردی که منجر به حکم تخلیه فوری مستاجر می‌شوند

موارد مذکور، مربوط به زمانی هستند که قانون حاکم بر روابط بین موجر و مستاجر، قانون مصوب ۱۳۵۶ است. این قانون، به موجب تصویب مجلس شورای اسلامی، در سال ۱۳۵۶ قمری تایید و اجرایی شد. بنابراین، در صورتی که قرارداد اجاره بر اساس این قانون منعقد شده باشد، موارد مشخصی که منجر به حکم تخلیه فوری مستاجر می‌شوند، به شرح زیر است:

انقضای مدت: طبق ماده ۳ این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر یا نماینده قانونی او می‌تواند از طریق دادگاه تخلیه مستاجر را درخواست کند. در صورتی که اجاره با سند رسمی صورت گرفته باشد، تخلیه مستاجر توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در صورت اجاره با سند عادی، ظرف هفته‌ای پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه قضاییه انجام می‌شود.

به‌ علاوه، باید توجه داشت که قانون مصوب ۱۳۵۶ تنها در خصوص اماکن تجاری اعمال می‌شود و برای اجاره مسکونی استفاده نمی‌شود. بنابراین، در صورت وجود قراردادهای اجاره مسکونی که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و قانون مدنی حاکم است.

ماده ۴۸۷ قانون مجازات اسلامی به وضوح مشخص می‌کند که در صورتی که مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط کند و موجر، قادر به جلوگیری از این عمل نباشد، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد. در واقع، این ماده به موجر اجازه می‌دهد که در صورت تعدی یا تفریط مستاجر، از قرارداد اجاره صرف‌نظر کند.

بنابراین، یکی از شرایطی که در جلسات مشاوره حقوقی گفته می‌شود این است که موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند، تعدی و تفریط مستاجر است. در واقع، اگر مستاجر اقدام به تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر به جلوگیری از این عمل نباشد، موجر حق دارد که از قرارداد اجاره منصرف شود.

ماده ۴۹۲ از قانون مجازات اسلامی

همچنین، ماده ۴۹۲ از قانون مجازات اسلامی بیان می‌کند که اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر از شرایطی که در قرارداد اجاره مشخص شده باشد یا به دلایلی که از اوضاع و احوال قابل استنباط باشد، استعمال کند و موجر قادر به جلوگیری از این عمل نباشد، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.

به عبارت دیگر، اگر مستاجر از عین مستاجره در حوزه توافقات استعمال نکند، موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.

در مواردی مانند انقضای مدت عقد اجاره، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست تخلیه ملک استیجاری، به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با همراه داشتن مدارک مربوط، حکم مربوط به تخلیه را درخواست نماید.

در این‌جا، شورای حل اختلاف به‌عنوان یک مرجع قانونی برای حل اختلافات بین طرفین عقد اجاره نقش دارد و با بررسی مستندات و شنیدن طرفین، به تصمیم مرتبط با تخلیه ملک می‌رسد.

خودداری از پرداخت اجاره

علاوه بر این، اگر مستاجر از پرداخت اجاره خودداری نماید، موجر می‌تواند به استناد به اجاره‌نامه (در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد) از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجراییه برای تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

اجراییه به موجر اجازه می‌دهد که با حکم قضایی، مستاجر را از ملک تخلیه کرده و اجاره‌بها را وصول نماید. این فرآیند به صورت رسمی و طبق قوانین مربوطه صورت می‌پذیرد و مستاجر نیز حق دفاع و اعتراض خود را دارد و می‌تواند به مراجع قانونی مناسبی تقاضای مراجعه نماید.

باید در نظر گرفته شود پس از ثبت شکایت، مراحل بعدی از فرآیند شکایت شامل تقاضای دادگاهی و ارائه دلایل و مستندات مرتبط با موضوع مورد بحث به دادگاه مربوطه می‌باشد.

در این مرحله، دادگاه موظف است شکایت را بررسی کرده و به احتمال وقوع تعدی یا تفریط از سوی مستاجر اعمال قانون کند.

اعتراض مستاجر

اگر دادگاه پس از بررسی مستندات و شواهد، به این نتیجه برسد که مستاجر واقعا تعدی یا تفریط نموده است، در این صورت، حکم تخلیه برای مستاجر صادر خواهد شد.

این حکم تخلیه توسط نهادهای قضایی اجرایی مربوطه به صورت رسمی اعلام و اجرا خواهد شد.

در صورتی که مستاجر اعتراض داشته و به حکم صادرشده اعتراض نماید، او می‌تواند با اعلام اعتراض خود به دادگاه مراجعه کرده و در مرحله‌ی بعدی از فرآیند، اعتراضات و مستندات مربوطه خود را ارائه نماید.

در این صورت، دادگاه مجددا موظف به بررسی اعتراضات و مستندات جدید می‌باشد و حکم نهایی خود را صادر خواهد کرد.

پایان اجاره‌نامه‌ها

در مواردی که اجاره‌نامه‌ها به پایان می‌رسند، برای تخلیه مستاجر از ملک، بر اساس قوانین و مقررات مربوطه، اقداماتی انجام می‌شود. این اقدامات شامل صدور حکم تخلیه می‌شود که به منظور اعلام تصمیم دادگاه در مورد تخلیه مستاجر از ملک صورت می‌گیرد.

برای صدور حکم تخلیه، دفاتر خدمات قضایی، شکواییه مربوط به این موضوع را به دادگاه مربوطه ارجاع می‌دهند. سپس دادگاه، با بررسی موضوع در تنظیم شکواییه، تصمیم خود را اعلام می‌کند و در صورت تصمیم به تخلیه، حکم تخلیه صادر می‌شود.

صدور حکم تخلیه در گروی صلاحیت شورای حل اختلاف

در حال حاضر، در برخی از موارد، صدور حکم تخلیه ممکن است در گروی صلاحیت شورای حل اختلاف باشد. در این صورت، پس از ارجاع شکوائیه به شورا، شورا شکایت مطرح‌شده را بررسی می‌کند و پس از آن، مستاجر مهلت ۲۰ روزه دارد تا نسبت به شکایت موجر برای تخلیه ملک اعتراض کند.

اگر این مهلت اعتراض به پایان برسد و حکم به نفع مالک صادر شود، مالک می‌تواند تقاضای صدور اجراییه را ارائه دهد. پس از صدور اجراییه، اگر در یک مدت معقول اعتراضی اعلام نشود، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل صورت می‌گیرد.

دفاتر خدمات قضایی در فرایند گرفتن حکم تخلیه مستاجر

در فرایند گرفتن حکم تخلیه مستاجر، ابتدا موجر باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و شکواییه خود را در مورد عدم تخلیه مستاجر به آن‌ها ارائه دهد.

این شکواییه باید موارد مربوط به عدم انقضای قرارداد اجاره و عدم تخلیه مستاجر را شامل شود. اگر قرارداد اجاره از سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده و مدت زمان آن به پایان رسیده باشد، دفاتر خدمات قضایی شکواییه را به شورا ارجاع می‌دهند.

سپس شورا، فوراً و بدون امکان اعتراض، دستور تخلیه را صادر می‌کند و اجرای آن را فورا آغاز می‌کند.

اما در موارد دیگر، به جز انقضای مدت قرارداد، برای صدور حکم تخلیه، دفاتر خدمات قضایی شکواییه را به دادگاه محل واقعیت ملک ارجاع می‌دهند.

سپس دادگاه، پس از بررسی موضوع و شکواییه، تصمیم خود را اعلام می‌کند و در صورت تصمیم به تخلیه، حکم تخلیه را صادر می‌کند.

این حکم دادگاهی، قابلیت اعتراض و دفاع از طرف مستاجر را فراهم می‌کند، به عبارت دیگر، مستاجر مهلتی دارد تا نسبت به حکم دادگاه اعتراض کند. این فرایند اعتراض، امکان تغییر تصمیم دادگاه یا تأیید حکم تخلیه را فراهم می‌کند.

قرارداد اجاره تجاری

در صورتی که قرارداد اجاره تجاری با موضوعات مربوط به ملک‌های تجاری و تاسیسات صنعتی و قبل از سال ۱۳۷۶ (مطابق تقویم شمسی) منعقد شده باشد، این قرارداد طبق مفاد قانون سال ۱۳۵۶ تنظیم می‌شود. به عبارت دیگر، قوانین و مقررات مربوط به اجاره‌های تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ بر اساس قانون سال ۱۳۵۶ اعمال می‌شوند.

در این صورت، صدور حکم تخلیه مستاجر تنها به عهده دادگاه است و شورای حل اختلاف در این موضوع دخالت ندارد. بنابراین، دفاتر خدمات قضایی شکواییه را مستقیماً به دادگاه مربوطه ارجاع می‌دهند تا حکم تخلیه صادر گردد.

اگرچه این فرآیند قانونی و صدور حکم تخلیه توسط دادگاه صورت می‌گیرد، اما لازم به ذکر است که موفقیت این فرآیند و بررسی شکواییه در شورای حل اختلاف به وجود یک عامل مهم وابسته است.

این عامل مهم، وجود دو نفر به عنوان شاهد در قرارداد اجاره است که قانونا این امر موجب می‌شود که دادگاه صلاحیت رسیدگی به امور اجاره را داشته باشد. بنابراین، در هنگام امضای قرارداد اجاره، حضور دو شاهد مستقل جهت امضای قرارداد می‌تواند از اهمیت ویژه‌ای برخوردار باشد و به اطمینان از روند قانونی و صحیح بودن روند اجاره کمک کند.

قانون حکم تخلیه مستاجر قبل از سال ۱۳۷۶

قانون حکم تخلیه مستاجر به‌ عنوان یکی از مهم‌ترین مسائل مرتبط با اجاره ملک، در حقوق ملکی و قانون روابط موجر و مستاجر تعریف می‌شود. این قانون، جزئی از مجموعه قوانین و مقرراتی است که حقوق و تعهدات موجر و مستاجر را در ارتباط با اجاره ملک تجاری و مسکونی تعیین می‌کند.

قبل از سال ۱۳۷۶، قوانین مربوط به قراردادهای اجاره تحت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اعمال می‌شدند. این قانون مجموعه‌ای از مقررات و ضوابط بود که حقوق و تعهدات موجر و مستاجر را در ارتباط با قرارداد اجاره تجاری و مسکونی تعیین می‌کرد.

با ورود به دوره بعد از سال ۱۳۷۶، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ جایگزین قانون قبلی شد و مقررات جدیدی را برای اجاره‌نامه‌ها و حقوق موجر و مستاجر تعریف کرد.

شیوه‌ها و مقررات تخلیه مستاجر از ملک

در قانون حکم تخلیه مستاجر، شیوه‌ها و مقرراتی برای تخلیه مستاجر از ملک تعیین شده است. این شیوه‌ها شامل مراحلی از طرح شکایت توسط موجر تا صدور حکم تخلیه توسط دادگاه می‌شود.

برای طرح شکایت از مستاجر، موجر باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و شکواییه خود را تنظیم کند. این شکواییه شامل موارد و شرایطی است که موجر اعتقاد دارد مستاجر عملکرد خود را در اجاره ملک به نحوی نادرست یا ناقص انجام داده است.

سپس، با بررسی شکواییه و شرایط مربوطه، دادگاه حکم مختصری صادر می‌کند و در صورت تایید اعتبار شکواییه، حکم تخلیه مستاجر صادر می‌شود.

به طور خلاصه، قانون حکم تخلیه مستاجر به‌ عنوان بخشی از قوانین حقوقی مربوط به اجاره ملک، شیوه‌ها و روش‌هایی را برای تخلیه مستاجر از ملک تعیین می‌کند و در بسیاری از جوانب، حقوق و تعهدات موجر و مستاجر را مشخص می‌کند.

وابستگی قرارداد اجاره به شرایط تجاری

در صورتی که قرارداد اجاره به شرایط تجاری مربوط باشد و قبل از سال ۱۳۷۶ (بر اساس تقویم شمسی) منعقد شده باشد، این قرارداد طبق مفاد قانون مربوط به روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تنظیم می‌شود.

در این صورت، صدور حکم تخلیه مستاجر توسط دادگاه مربوطه صورت می‌گیرد و دیگر شورای حل اختلاف در این موضوع دخالت ندارد. بنابراین، دفاتر خدمات قضایی شکواییه را مستقیماً به دادگاه معین ارجاع می‌دهند تا حکم تخلیه صادر گردد.

بررسی شکوائیه در شورای حل اختلاف

باید توجه داشت که این فرآیند قانونی و بررسی شکوائیه در شورای حل اختلاف به وجود یک عامل مهم وابسته است که آن عامل این است که دو نفر به عنوان شاهد در قرارداد اجاره شرکت کنند. وجود دو شاهد در قرارداد اجاره، به دادگاه اطمینان می‌دهد که اجاره به صورت قانونی و مطابق با مقررات انجام شده است.

بنابراین، هنگام امضای قرارداد اجاره، حضور دو شاهد مستقل به عنوان امضاکنندگان، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و به اطمینان از روند قانونی و صحیح بودن اجاره کمک می‌کند.

در نتیجه، بر اساس قوانین مربوطه، در صورت اجاره ملک با شرایط تجاری قبل از سال ۱۳۷۶، تنها دادگاه صلاحیت رسیدگی به شکایت موجر و صدور حکم تخلیه را دارد و این صدور حکم به وجود دو شاهد مستقل در قرارداد اجاره بستگی دارد.