بازار؛ گروه راه و مسکن: وضعیت این روزهای بازار مسکن به گونه ای شده است که هر اقتصاددان و فعال بخش مسکن را نگران از روزها و ماه های آینده کرده است. از یک سو قیمت مسکن در رشد قابل توجهی توانایی متقاضیان خرید مسکن را کاهش داده است و از سوی دیگر رشد نهاده های تولید مسکن قیمت تمام شده را روز به روز افزایش داده است.
رکود حاکم بر بازار مسکن اگر چه می تواند این روزها فرصت خوبی برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی باشد اما نبود تسهیلات کافی و مناسب از سوی سیستم بانکی و حتی برخی صندوق های مسکن باعث شده تا روز به روز شکاف تقاضا از خرید بیشتر و بیشتر شود.
داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که قیمت مسکن به قدری افزایش داشته است که از توان و قدرت خرید اغلب متقاضیان خارج شده و رفتاری که در بخش مسکن مشاهده می شود رفتار طبیعی نیست.
او می گوید: زمین و نهاده های ساختمانی دو مولفه تشکیل قیمت مسکن هستند اما سوال این است که اگر چه مسکن در رکود و ثبات قیمت خود قرار دارد اما اگر یک بررسی اجمالی صورت بگیرد متوجه خواهیم شد که قیمت نهاده های ساختمانی روند صعودی داشته اند.
متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری «بازار» با «داوود بیگی نژاد» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران را با هم می خوانیم:
اکثر سال ها در ماه های انتهایی سال رشد تعداد قراردادها را نسبت به مابقی ماه های سال داریم و تعداد قراردادها بیشتر می شود. این احتمال را می دهیم که این اتفاق امسال هم رقم بخورد و تعداد قراردادی متناسب با نیازی که وجود دارد انجام شود
* این روزها بازار مسکن در یک رکود فرو رفته و حتی شاهد هستیم که برخی املاکی ها ماه ها است که معامله و قراردادی ثبت نکرده اند. تحلیل شما از ماه های باقیمانده سال برای بازار مسکن چیست؟ آیا می توان تحلیلی از قیمت مسکن تا پایان سال داشت؟
با توجه به اینکه ما در ماه های انتهایی سال قرار گرفتیم و بر اساس عادتی که اقتصاد خانواده از سال های گذشته داشته است ماه های پایانی سال خانواده ها برای نیاز مصرفی، افزایش متراژ و سرمایه گذاری مراجعه می کنند بنابراین اکثر سال ها در ماه های انتهایی سال رشد تعداد قراردادها را نسبت به مابقی ماه های سال داریم و تعداد قراردادها بیشتر می شود. این احتمال را می دهیم که این اتفاق امسال هم رقم بخورد و تعداد قراردادی متناسب با نیازی که وجود دارد انجام شود. اما به هر حال از این نکته نمی توانیم صرف نظر داشته باشیم که قیمت مسکن در حال حاضر با توانایی افراد جامعه خیلی تطبیق ندارد. چه بسا که نتوانند نیازهای خود را با رقمی که الان وجود دارد نمی توانند به خواسته خود جامه عمل بپوشانند و نزدیک شوند.
توانایی افراد جامعه، نسبت به تورم و افزایش قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است و قیمت مسکن به نحوی شده و جهتی را گرفته است که از توانایی افراد خانواده به دور است
* به نظر می رسد هنوز هم با وجود رکود حاکم بر بازار مسکن متقاضیان مصرفی نتوانند وارد بازار مسکن شوند؟
به عقیده بسیاری از اقتصاددانان و افرادی که در حوزه مسکن تخصص دارند رفتاری که در بخش مسکن مشاهده می شود رفتار عجیبی و طبیعی نیست و اینکه چرا الان بازار مسکن این مقدار دچار رکود طولانی شده است. این را می توانیم دلیلی بدانیم برای اینکه توانایی افراد جامعه، نسبت به تورم و افزایش قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است و قیمت مسکن به نحوی شده و جهتی را گرفته است که از توانایی افراد خانواده به دور است.
قیمت مسکن این روزها و در ماههای اخیر افزایش نداشته است و حتی در چند منطقه شهرداری تهران شاهد کاهش قیمت بوده ایم
* آیا مسکن به اندازه تورم رشد قیمت داشته است؟
اینکه مسکن به اندازه تورم رشد کرده است یا خیر باید این مطلب را اینطور بازگو کرد که قیمت مسکن این روزها و در ماههای اخیر افزایش نداشته است و حتی در چند منطقه شهرداری تهران شاهد کاهش قیمت بوده ایم.
اگر قیمت نهاده های ساختمانی را بررسی کنیم متوجه خواهیم شد که قیمت نهاده های ساختمانی نسبت به ماه های قبل یک مقدار متفاوت تر است. اما برای مشاوران املاک ها تورم چیزی است که در قیمت آگهی سایت دیوار مشخص می کند
* اما قیمت تمام شده ساخت به نظر می رسد رشد کرده است و این خود می تواند دلیلی بر رشد قیمت مسکن و یک رکود تورمی شدید بر بازار مسکن باشد؟
قیمت نهاده های ساختمانی افزایش قیمت داشته اند. سوال این است آیا آنها نیز در رکود قیمتی قرار دارند؟ و یا در ثبات قیمتی به سر می برند؟ اما مطمئنا اینگونه نیست. اگر قیمت نهاده های ساختمانی را بررسی کنیم متوجه خواهیم شد که قیمت نهاده های ساختمانی نسبت به ماه های قبل یک مقدار متفاوت تر است. اما برای مشاوران املاک ها تورم چیزی است که در قیمت آگهی سایت دیوار مشخص می کند که از ابتدای سال تاکنون سه بار افزایش پیدا کرده است و متاسفانه رکود بازار مسکن، افزایش قیمت ها و هزینه هایی که در حال حاضر به دوش همکاران هست با این درآمدهایی که دارند متفاوت شده و تناسبی ندارد.
باید منتظر بمانیم که اتفاقاتی که رخ داده و بودجه ریزی ها و مصوباتی که دولت داشته است چه خواهد بود. اینها تماما بر قیمت مسکن تاثیر خواهد گذاشت
* آیا می توان پیش بینی کرد که قیمت مسکن تا پایان امسال چگونه خواهد بود؟
قیمت مسکن تابع دو مولفه قیمت زمین و نهاده های ساختمانی است. اما قیمت سازی و قیمت مسکن صرفا توسط این دو مولفه اتفاق نمی افتد. سایر بخش های اقتصادی و سایر بازارها نیز در بخش مسکن و قیمت آن نقش دارند. ما باید منتظر بمانیم که اتفاقاتی که رخ داده و بودجه ریزی ها و مصوباتی که دولت داشته است چه خواهد بود. اینها تماما بر قیمت مسکن تاثیر خواهد گذاشت و نشان خواهد مسکن چه مسیری را طی خواهد کرد.
شغل مشاوران املاک شغل کاملا مستقیم و در راستای مراودات و تعاملات ملکی مردم جهت گیری می شود. اما اگر از ابتدای سال به این نکته توجه شود خواهید دید که تعداد قراردادهایی که ثبت شده است با تعداد مشاوران املاک تطبیق ندارد
* آیا مشاوران املاک در قیمت سازی و رشد قیمت مسکن نقش دارند؟
مشاوران املاک جزو حلقه ها، بازار مسکن و اقتصاد مسکن هستند و شغل مشاوران املاک شغل کاملا مستقیم و در راستای مراودات و تعاملات ملکی مردم جهت گیری می شود. اما اگر از ابتدای سال به این نکته توجه شود خواهید دید که تعداد قراردادهایی که ثبت شده است با تعداد مشاوران املاک تطبیق ندارد. در حال حاضر که ۹ ماه از سال می گذرد برخی املاکی ها در سطح شهر تهران حتی یک مورد معامله و یک قرارداد هم نتوانستند ثبت کنند. سنگینی قیمت مسکن به قدری شده است که بعضا همکاران مشاور املاک یک مقدار در خصوص دستمزد خود نیز ملاطفت به خرج می دهند تا قرارداد به سرانجام برسد. اما اینکه به یکباره افزایش قیمت مسکن را صرفا نتیجه فعالیت املاکی ها بدانیم و اعلام کنیم که افزایش قیمت مسکن به دلیل فعالیت مشاوران املاک است درست نیست. چرا که اگر یک مقدار موشکافانه تر بررسی کنیم این موضوع دور از تصور است چرا که میزان خدمات و تاثیری که املاکی ها در بازار مسکن دارند به این مقدار افزایش قیمت مسکن را نمی تواند شامل شود.
