بازار؛ گروه راه و مسکن: بازار مسکن این روزها دچار یک رکود بی سابقه ای شده و آنطور که برخی از املاکی ها گزارش می کنند در برخی از مناطق تهران برخی از مالکان به دلیل کاهش شدید معاملات مسکن از قیمت های پیشنهادی خود کوتاه آمده و اعلام می کنند بهای هر متر مربع مسکن تا ۲۰ درصد هم کاهش داشته است.
اما برخی از املاکی ها نیز معتقد هستند که این وضعیت بازار مسکن دلیل بر کاهش قیمت مسکن نیست بلکه مالکان و سازندگان به دلیل کاهش معاملات مسکن حاضر به تخفیف شده اند. سوال این است که اگر تخفیف به معنی کاهش قیمت نیست پس چیست؟
اما نکته حائز اهمیت این است که این روزها و طبق گفته مقامات شهرداری و وزارت راه و شهرسازی اوضاع ساخت و ساز بهتر شده و صدور پروانه ساختمانی بهبود پیدا کرده است.
هر چند کارشناسان و انبوه سازان می گویند که در ۴ سال گذشته به دلایلی همچون تورم عمومی، رکود معاملات و نوسانات نرخ مصالح ساختمانی بخش ساخت و ساز نیز دچار رکود است. کاهش تولید مسکن و افزایش تقاضا موجب انباشت تقاضا شده و همین موضوع یکی از دلایل اصلی افزایش بی سابقه قیمت مسکن در چند سال گذشته است.
نتایج نظرسنجی از مدیران خرید در صنعت ساختمان نشان می دهد که صنعت ساختمان در مرداد ماه رو به بهبود بوده است. به هر صورت هر گونه افزایش قیمت کمتر از نرخ تورم می تواند نوید بخش تعدیل قیمت ها باشد و این اتفاق اگر تداوم پیدا کند روی قیمت مسکن در ماه های آینده تاثیر قابل ملاحظه ای خواهد داشت.
«جهانبخش مالکی» عضو اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار با بیان اینکه این روزها بازار مسکن در یک وضعیت آرامش قبل از طوفان به سر می برد گفت: رشد قیمت مصالح ساختمانی این روزها این پیام را به بازار مسکن مخابره می کند که کاهش قیمت مسکن بعید است. چرا که قیمت تمام شده ساخت با افزایش نهاده های مسکن روز به روز در حال افزایش است.
او معتقد است که قیمت مسکن در شش ماه دوم سال بستگی به قیمت تمام شده ساخت و تورم عمومی خواهد داشت. اگر تورم عمومی بالا باشد و قیمت مصالح ساختمانی نیز کاهش پیدا نکند قطعا بر قیمت نهایی مسکن تاثیر خواهد گذاشت.
متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری «بازار» با «جهانبخش مالکی» عضو اتحادیه مشاوران املاک را با هم می خوانیم:
برخی از مالکان و سازنده های پول لازم مجبور به فروش مسکن با قیمت های پایین تر از قیمت های پیشنهادی و عُرف منطقه خود شده اند
* گفته می شود قیمت مسکن کاهش داشته است؟
برخی از مالکان و سازنده های پول لازم مجبور به فروش مسکن با قیمت های پایین تر از قیمت های پیشنهادی و عُرف منطقه خود شده اند. اما اینکه بخواهیم بگوییم قیمت مسکن به شکل گسترده کاهش داشته است نه اینطور نیست.
این روزها رشد قیمت نهاده های مسکن این استرس را وارد بازار مسکن کرده است که قیمت تمام شده مسکن افزایش خواهد داشت
* به هر حال این همان کاهش قیمت است. حال چه به خاطر پول لازم بودن و چه به دلیل رکود حاکم بر بازار؟
متقاضی فروش مسکن با قیمت پایین به املاکی ها مراجعه نکرده است. این روزها رشد قیمت نهاده های مسکن این استرس را وارد بازار مسکن کرده است که قیمت تمام شده مسکن افزایش خواهد داشت. به هر حال وعده های داده شده برای بخش مسکن از سوی مقامات مسئول به نتیجه نرسیده است. پول لازم ها چه مالکان و چه سازنده ها برای رسیدن به هدف خود که همانا فروش ملک خود در این روزهای رکود است ۱۰ تا ۲۰ درصد از قیمت خود را کاهش داده اند. تخفیف دلیلی بر کاهش قیمت مسکن نیست.
وقتی قیمت نهاده های مسکن و در نتیجه قیمت تمام شده مسکن افزایش می یابد نمی توان آدرس غلط داد و گفت قیمت ها افزایش نمی یابد و کاهش خواهد داشت
* شش ماه دوم سال چه پیش بینی برای بازار مسکن می توان کرد
امیدواریم که تحلیل ها اشتباه باشد. اما وقتی قیمت نهاده های مسکن و در نتیجه قیمت تمام شده مسکن افزایش می یابد نمی توان آدرس غلط داد و گفت قیمت ها افزایش نمی یابد و کاهش خواهد داشت.
شهرداری ها هنوز در صدور جواز سختگیری می کنند. به عنوان مثال در مناطق جنوبی تهران وقتی برای ۲۴۰ متر ملک تجمیعی همان جواز شش طبقه صادر می شود نمی توان گفت که شرایط بهتر شده است
* این روزها گفته می شود شهرداری ها در صدور جواز ساخت سخت گیری های کمتری می کنند و سازنده ها نیز از ساخت و ساز استقبال کرده اند
شهرداری ها هنوز در صدور جواز سختگیری می کنند. به عنوان مثال در مناطق جنوبی تهران وقتی برای ۲۴۰ متر ملک تجمیعی همان جواز شش طبقه صادر می شود نمی توان گفت که شرایط بهتر شده است. قیمت تمام شده هر متر مربع مسکن در مناطق جنوبی تهران ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است. پس قطعا قیمت مسکن نیز در این مناطق کاهشی نخواهد بود.
* این روزها اوضاع خرید و فروش مسکن چطور است؟
در این دو ماه گذشته که ماه محرم و صفر که هنوز به اتمام نرسیده است اوضاع معاملات مسکن همچنان رکودی است. اما به نظر می رسد بعد از ماه صفر اوضاع خرید و فروش بهتر شود.
* تقاضا برای خرید مسکن بیشتر شده است؟
تقاضا برای خرید مسکن در روزهای آتی بیشتر خواهد شد. به هر حال برخی از متقاضیان مسکن که نیازمند واقعی بودند اقدام به خرید و فروش مسکن کردند. اما نکته حائز اهمیت این است که فروشنده ها دست نگه داشته اند و منتظر هستند ببینند چه اتفاقی در بازار مسکن رخ می دهد و آن وقت اقدام کنند. به هر صورت فروشنده ها دست نگه داشته اند تا اگر قیمت ها ثابت ماند و رشد و ریزش آن چنانی نداشت اقدام کنند. اما با اکثر فروشنده ها که صحبت می کنیم اعلام می کنند که قیمت مصالح ساختمانی با این روند که در پیش گرفته است و تورمی که شاهد هستیم نزولی نخواهد بود.
* پس معتقد هستید که ثبات قیمت به نفع بازار مسکن است؟
دقیقا همینطور است. ثبات قیمت مسکن به نفع بازار مسکن و همه خواهد بود.
ثبات قیمت مسکن به نفع املاکی ها است. به هیچ عنوان املاکی ها علاقه ای به رشد قیمت مسکن ندارند. چرا که اگر دقت کنید و آمارها نشان می دهند متوجه خواهیم شد که این روزها دلیل اصلی رکود بازار مسکن بالا بودن قیمت مسکن است
* اما گفته می شود که املاکی ها نقش اساسی در افزایش قیمت مسکن دارند؟ این موضوع را می پذیرید؟
ثبات قیمت مسکن به نفع املاکی ها است. به هیچ عنوان املاکی ها علاقه ای به رشد قیمت مسکن ندارند. چرا که اگر دقت کنید و آمارها نشان می دهند متوجه خواهیم شد که این روزها دلیل اصلی رکود بازار مسکن بالا بودن قیمت مسکن است. پس نتیجه می گیریم وقتی قیمت ها بالا است املاکی ها بدون هیچ تنظیم قراردادی روز خود را سپری می کنند. سوال ما این است مگر نهاده های ساختمانی و مصالح ساختمانی را املاکی ها گران کرده اند؟ ثبات قیمت مسکن به نفع مشاوران املاک است.
اصلا درآمد نداریم چرا که وقتی قراردادی تنظیم نشود املاکی ها به شدت دچار مشکل می شوند
* با این حساب در این ماه های گذشته درآمد املاکی ها از بابت رکود بازار مسکن کاهش چشمگیری داشته است؟
اصلا درآمد نداریم چرا که وقتی قراردادی تنظیم نشود املاکی ها به شدت دچار مشکل می شوند.
درآمد املاکی های تهران نسبت به سال گذشته ۷۰ در صد تا ۸۰ درصد کاهش داشته است
* آیا آماری به طور متوسط وجود دارد که درآمد املاکی ها به عنوان مثال در تهران چقدر کاهش داشته است؟
درآمد برخی املاکی های تهران شاید نسبت به سال گذشته ۷۰ در صد تا ۸۰ درصد کاهش داشته است.
بارها گفته شده است که مالیات بر ارزش افزوده از روی دوش املاکی ها برداشته شود. این موضوع را بارها از طریق اتحادیه املاک پیگیری کرده ایم اما متاسفانه به جایی نرسیده ایم
* اما مالیات را هم پرداخت می کنید؟
اداره مالیات اصلا توجهی به این موضوع ندارد و مالیات را طلب می کند. نکته اینجاست که بارها و بارها گفته شده است که مالیات بر ارزش افزوده از روی دوش املاکی ها برداشته شود. این موضوع را بارها از طریق اتحادیه املاک پیگیری کرده ایم اما متاسفانه به جایی نرسیده ایم.
* حال و روز این روزهای بازار اجاره چطور است؟ به نظر می رسد و آمارهای وزارت راه و شهرسازی می گوید که سامانه املاک و ثبت رایگان معاملات باعث شد تا اجاره بها کاهش یابد؟
اولا که تا آنجایی که ما اطلاع داریم در مناطق جنوب تهران از این سامانه استقبال نشده است. در مورد تغییرات اجاره بها نیز باید بگویم که به دلیل کمبود فایل اجاره و تولید مسکن، اجاره بها در سال جاری نسبت به سال گذشته دو تا سه برابر شد و به همین دلیل از مستاجران همواره خواسته ایم که با مالکان خود توافق و مدت اجاره خود را تمدید کنند.
