بازار؛ گروه راه و مسکن: بازار مسکن این روزها در یک رکود تورمی فرو رفته و هر چقدر هم که سقف تسهیلات افزایش یابد به نظر می رسد که قدرت خرید متقاضیان به شکل مطلوبی رشد نخواهد کرد.
در ۴ سال گذشته به دلایلی همچون تورم عمومی، رکود معاملات و نوسانات نرخ مصالح ساختمانی بخش ساخت و ساز نیز دچار رکود شده است.
مالکی عضو اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که رکود تورمی بالایی در بازار مسکن حاکم است مسکن در ایران یک کالای سرمایه ای است و بر خلاف کشورهای پیشرفته همچنان مردم به این کالا به شکل کالای مصرفی نگاه نمی کنند.
او می گوید: به علت تورم مصالح ساختمانی سازنده ها برای ساخت تمایلی ندارند. در حال حاضر در منطقه ۱۹ تهران هر متر مربع مسکن نوساز به ۶۵ میلیون تومان رسیده است که یک واحد آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری به ۶.۵ میلیارد تومان می رسد. خرید این ملک با این قیمت از عهده هر متقاضی بر نمی آید.
مالکی در خصوص تاثیر رشد سقف وام خرید مسکن به ۹۶۰ میلیون تومان و تاثیر آن در بازار مسکن می گوید: اقساط این وام به قدری بالا است که از توان متقاضیان خارج است. به هر صورت اگر دولت مدت زمان بازپرداخت اقساط را افزایش دهد و متقاضیان بتوانند از عهده بازپرداخت بر بیایند می توان به تاثیر مثبت این تسهیلات بر بازار مسکن امیدوار بود.
متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری بازار با جهانبخش مالکی عضو اتحادیه مشاوران املاک را با هم می خوانیم:
مسکن در ایران یک کالای سرمایه ای است و بر خلاف کشورهای پیشرفته همچنان مردم به این کالا به شکل کالای مصرفی نگاه نمی کنند
* برای ورود به بحث ابتدا بفرمایید که چه تحلیلی از این روزهای بازار مسکن دارید؟ و اینکه بسیاری از کارشناسان معتقد هستند که یک رکود تورمی بالایی در بازار مسکن حاکم است. دلیل این رکود تورمی در چیست؟
مسکن در ایران یک کالای سرمایه ای است و بر خلاف کشورهای پیشرفته همچنان مردم به این کالا به شکل کالای مصرفی نگاه نمی کنند. وقتی تولید کاهش و در رکود فرو می رود، مردم ناخودآگاه به سمت خرید ملک که یک کالای سرمایه ای محسوب می شود تمایل پیدا می کنند. در مورد رکود تورمی بازار مسکن هم باید اینطور تحلیل کرد که بازار مسکن از کمبود تولید سالهای سال است که رنج می برد. وقتی تقاضا از عرضه پیشی می گیرد همین می شود که این روزها بازار مسکن شاهد آن هستیم. به عنوان مثال در مناطق جنوبی تهران، صدور پروانه ساختمانی متوقف شده بود و تقاضا برای ساخت زیاد بود اما الان باید اقدامات شهرداری را به فال نیک گرفت که تا حدودی وضعیت صدور پروانه ساخت بهتر و بیشتر شده است. شاید در سال های گذشته در این مناطق دو ملک همجوار را برای ساخت مجوز نمی دادند اما الان جنب و جوش خوبی در مناطق برای ساخت ایجاد شده است.
به علت تورم مصالح ساختمانی سازنده ها برای ساخت تمایلی ندارند. در حال حاضر در منطقه ۱۹ تهران هر متر مربع مسکن نوساز به ۶۵ میلیون تومان رسیده است که یک واحد آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری به ۶.۵ میلیارد تومان می رسد. خرید این ملک با این قیمت از عهده هر متقاضی بر نمی آید
* اما گفته می شود سازنده ها دیگر تمایلی برای احداث از خود نشان نمی دهند
به علت تورم مصالح ساختمانی سازنده ها برای ساخت تمایلی ندارند. در حال حاضر در منطقه ۱۹ تهران هر متر مربع مسکن نوساز به ۶۵ میلیون تومان رسیده است که یک واحد آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری به ۶.۵ میلیارد تومان می رسد. خرید این ملک با این قیمت از عهده هر متقاضی بر نمی آید.
* الان وضعیت بازار ملک چگونه است؟
در حال حاضر رکود در بازار ملک حاکم است. اگر مجوز ساخت مسکن توسط شهرداری صادر شود و قیمت مسکن ثبات پیدا کند بازار مسکن بهتر می شود و خرید و فروش هم رونق خواهد گرفت.
متوسط هزینه ساخت مسکن در مناطق جنوبی تهران هر متر ۶ تا ۷ میلیون تومان بود اما الان در همین مناطق به متری ۱۲ میلیون تومان رسیده است
* اشاره کردید که قیمت مصالح ساختمانی روند رو به رشدی داشته است. الان متوسط ساخت مسکن در مناطق جنوبی تهران چقدر است؟ و نسبت به سال گذشته چقدر رشد کرده است؟
متوسط هزینه ساخت مسکن در مناطق جنوبی تهران هر متر ۶ تا ۷ میلیون تومان بود اما الان در همین مناطق به متری ۱۲ میلیون تومان رسیده است. تمام نهاده های تولید مسکن از حقوق کارگر تا قیمت سیمان، میلگرد، کاشی و سرامیک رشد چند برابری داشته اند که بر روی قیمت تمام شده مسکن تاثیر می گذارد. الان قیمت انشعابات و صدور پروانه ساختمان و جواز ساخت شاید تا دو برابر هم رشد داشته است و در برخی موارد رشد ۵۰ درصدی را هم شاهد بوده ایم. شاید قیمت سیمان امسال خیلی رشد نداشته است اما برخی نهاده های ساختمانی و حتی حقوق کارگر بیشتر از دو برابر رشد داشته اند.
اقساط وام خرید مسکن ۱۹ میلیون تومان است. وقتی اعلام می شود خط فقر در تهران ۲۰ میلیون تومان است متقاضی این تسهیلات چگونه می تواند ماهانه ۱۹ میلیون تومان اقساط پرداخت کند
* معمولا وقتی سقف وام مسکن افزایش می یابد معاملات مسکن نیز تا حدودی مثبت می شود. دو هفته پیش سقف وام خرید مسکن برای زوجین در تهران به ۹۶۰ میلیون تومان رسید. آیا این مصوبه بر بازار مسکن تاثیر گذار بود؟ آیا باعث افزایش مراجعات به دفاتر مشاوران املاک شد؟
به نظر می رسد هنوز بخشنامه این مصوبه به شعب بانک مسکن ابلاغ نشده است. اقساط وام خرید مسکن ۱۹ میلیون تومان است. وقتی اعلام می شود خط فقر در تهران ۲۰ میلیون تومان است متقاضی این تسهیلات چگونه می تواند ماهانه ۱۹ میلیون تومان اقساط پرداخت کند. سوال این است که این وام مصوب شده با این سقف اعلام شده کفاف چند متر مسکن در تهران را می دهد. خرید یک وام ۴۰۰ میلیونی مسکن برای یک متقاضی می تواند تا ۱۵۰ میلیون هزینه داشته باشد. بازپرداخت این اقساط ۱۲ ساله است و از عهده متقاضیان و اقشار متوسط جامعه هم بر نمی آید.
برخی دارندگان مسکن و سازندگان به دلیل پول لازم بودن و یک سری مشکلات حاضر شود از قیمت پیشنهادی خود کوتاه آمده و با قیمت پایین تر و زیر قیمت مسکن را به فروش برساند. این روزها معاملات مسکن با قیمت روز بسیار کم و شاید گفت اصلا نداریم
* در یک ماه گذشته وضعیت معاملات مسکن به چه شکل است؟
در یک ماه گذشته معاملات مسکن به شکل قابل توجهی در رکود است. مگر اینکه برخی دارندگان مسکن و سازندگان به دلیل پول لازم بودن و یک سری مشکلات حاضر شود از قیمت پیشنهادی خود کوتاه آمده و با قیمت پایین تر و زیر قیمت مسکن را به فروش برساند. این روزها معاملات مسکن با قیمت روز بسیار کم و شاید گفت اصلا نداریم.
* آیا صحت دارد که قیمت مسکن ۲۰ درصد کاهش یافته است؟
باید تاکید کنم که افرادی که پول لازم نیستند و نیازی در فروش ملک نمی بینند زیر قیمت ملک خود را به فروش نمی رسانند.
* اینکه می گویید خرید و فروش ملک با قیمت روز انجام نمی شود دلیلش چیست؟
یک سری به هر حال منتظر یک سری گشایش های اقتصادی در کشور هستند. اما به هر حال در بخش مسکن هنوز به وعده های داده شده برای ساخت ۴ میلیون مسکن نرسیده ایم. از اسفند پارسال تا بهار امسال جهش قیمت داشتیم. اما الان قیمت ها نه تنها افزایش ندارد بلکه بنا به دلایلی از قیمت های پیشنهادی هم پایین تر آمده است. این که پول لازم ها قیمت را کاهش داده اند دلیلی بر افت قیمت مسکن نیست. البته افزایش کاذب قیمت مسکن را باید پذیرفت که در دوره ای رخ داد.
مالکان اکثرا تقاضای تخلیه ملک را دارند. پیشنهاد املاکی ها به مستاجران همواره این است که با مالکان توافق کنند و مورد اجاره را تمدید کنند. چرا که هر گونه جابجایی مستلزم هزینه بالا و اضافی است
* در مورد اجاره بها چه میزان افزایش داشتیم. الان در این روزها مالکان بیشتر به سمت رهن رفته اند یا اجاره؟
مالکان اکثرا تقاضای تخلیه ملک را دارند. پیشنهاد املاکی ها به مستاجران همواره این است که با مالکان توافق کنند و مورد اجاره را تمدید کنند. چرا که هر گونه جابجایی مستلزم هزینه بالا و اضافی است. عدم تولید مسکن باعث این وضعیت بازار مسکن شده است. یا وام های مناسب به مستاجران پرداخت می شد. وقتی وام ۱۰۰ میلیونی ودیعه مسکن توسط بانک ها برای پرداخت سنگ اندازی می شود چه انتظاری می توان از بهتر شدن حال و روز مستاجران داشت. دولت باید تدبیری بیاندیشد تا مستاجران بتوانند راحت تر به وام ودیعه برسند. هر چند با ۱۰۰ میلیون تومان در مناطق پایین شهر هم نمی توان ملک مورد نظر را اجاره کرد. باید دولت مدت بازپرداخت آنرا افزایش دهد و سود آنرا صفر کند. امسال املاکی ها در مورد مستاجران در ناراحتی و عذاب بودند و دوست داشتند که به آنها کمک کنند.
مالکان به سمت اجاره تمایل بیشتری دارند. چون مالکان به این ملک ها به عنوان کسب درآمد نگاه می کنند
* در حال حاضر مالکان به سمت اجاره سوق پیدا کرده اند یا اینکه رهن؟
مالکان به سمت اجاره تمایل بیشتری دارند. چون مالکان به این ملک ها به عنوان کسب درآمد نگاه می کنند.
* سامانه املاک که راه اندازی شد و کد رهگیری را رایگان انجام می دهد چه تاثیری بر بازار مسکن و فعالیت املاکی ها داشت؟ آیا اینگونه اقدامات می تواند بازار مسکن و اجاره بها را به تعادل و ثبات برساند؟
املاکی ها موافق تکنولوژی به روز هستند. به عنوان مثال پرداخت مالیات این روزها به صورت اینترنتی است قطعا این روش برای مردم بسیار مناسب است. اما باید در مورد بار حقوقی این سامانه و مشکلات احتمالی نیز هشدار داد. شاید یک سری از مردم به این سمت حرکت کنند که از سامانه املاک کد رهگیری نیز دریافت کنند اما برخی به ما املاکی ها می گویند که احتمالا این سامانه راهی برای مالیات ستانی باشد.
درخواست املاکی ها شفافیت مالیاتی است. سوال ما این است که چگونه می توان از مستاجر مالیات بر ارزش افزوده اخذ کرد؟ درخواست ما این است که کد رهگیری را الزامی و اجباری کنند و در دفاتر اسناد رسمی ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده از متعاملین دریافت و اخذ شود
* درخواست املاکی ها در این روزها از دولت یا اتحادیه املاک چیست؟
درخواست املاکی ها شفافیت مالیاتی است. سوال ما این است که چگونه می توان از مستاجر مالیات بر ارزش افزوده اخذ کرد؟ درخواست ما این است که کد رهگیری را الزامی و اجباری کنند و در دفاتر اسناد رسمی ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده از متعاملین دریافت و اخذ شود. اگر کد رهگیری اجباری شود مالیات ستانی راحت تر می شود. این اقدام به خوبی آمار خرید و فروش مسکن را نشان می دهد. دفاتر املاک غیر مجاز نیز جمع آوری می شوند.
رشد قیمت مسکن توسط همین سایتها انجام می شود. هر فردی هر قیمتی که دوست دارد در سایت بارگذاری می کند و متاسفانه برنامه خاصی برای کنترل قیمت در این سایتها دیده نمی شود
* سوال پایانی اینکه نقش سایت ها و اپلیکیشن ها که قیمت مسکن را درج می کنند در رشد قیمت مسکن و اجاره چقدر است؟
رشد قیمت مسکن توسط همین سایتها انجام می شود. هر فردی هر قیمتی که دوست دارد در سایت بارگذاری می کند و متاسفانه برنامه خاصی برای کنترل قیمت در این سایتها دیده نمی شود. به هر حال یا باید درج قیمت ها از این سایتها حذف شود و یا اینکه نظارت صورت بگیرد. به هر حال افرادی که اصالتا املاکی هستند و مجوز دارند به هیچ عنوان به دنبال به هم زدن بازار مسکن نیستد. هر چقدر اوضاع بازار مسکن ثبات داشته باشد املاکی ها راحت تر فعالیت می کنند. وزارت صمت، وزارت راه و شهرسازی و دولت باید سر و سامانی به بازار مسکن دهند و باید تاکید کنم که مستاجران در مضیقه هستند. تاکید ما این است که مردم به قیمت های این سایت ها توجه نکرده و اعتماد نکنند و امیدواریم اتحادیه املاک با کمک کارشناسان ایجاد یک اپلیکیشن قوی و مناسب قیمت مسکن مناطق را تا حدودی استخراج و بارگذاری کند.
