اکوایران: آمارهای رسمی حاکی از آن است که روند سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور مثبت شده است. اگرچه از نگاه برخی از دولتمردان این آمار، نشانه خوبی برای بازار مسکن است و نتیجه عملکرد موفق این دولت در این بازار است اما گروهی از کارشناسان اقتصادی، تحلیل دیگری از این آمار دارند.
به گزارش اکوایران، حجت میرزایی، اقتصاددان معتقد است: برای تحلیل این داده‌ها باید روند گذشته بازار مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی را بررسی کرد. او به دو نکته مهم در تحلیل این آمار اشاره کرد: اول آنکه این روند مثبت نسبت به یک نرخ منفی بزرگ رخ داده است و دوم آنکه این سرمایه‌گذاری فقط مربوط به بخش کوچکی از بازار مسکن یعنی مسکن لوکس اختصاص دارد.
او درباره نکته اول اینگونه توضیح داد: مثبت شدن حجم سرمایه گذاری ساختمانی در مقایسه با یک نرخ منفی بزرگ رخ داده است. یعنی پس از یک دوره کاهش خیلی شدید، افزایش رخ داده اما همچنان تا بازگشت به نقطه تراز فاصله بسیار زیادی وجود دارد. در ضمن هیچ چشم‌اندازی برای این بازگشت به تراز وجود ندارد.
میرزایی افزود: دست‌کم آن بخشی از پروانه‌های ساختمانی که قرار بود در چارچوب برنامه نهضت ملی مسکن اتفاق بیفتد و سالیانه یک میلیون مسکن ساخته شود، هیچ عملکردی از آن وجود ندارد. نه‌تنها هیچ عملکردی وجود ندارد بلکه به نظر می‌رسد که با نطق رأی اعتماد وزیر فعلی راه و شهرسازی، عملاً آن پروژه پایان یافته و شکست خورده است. به این دلیل که در مقایسه با برنامه ساخت چهار میلیون مسکن، صرفاً حدود ۳۰۰ هزار مسکن به بانک‌ها رسیده است. در سال‌های گذشته بخش خصوصی به‌طور متوسط در ایران، ۴۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد مسکونی می‌ساخته است اما اینکه دولت سیزدهم با یک برنامه پرطمطراق و دهان‌پرکن به میدان آمد و وعده‌ی ساخت ۴ میلیون مسکن را به مردم داد. این در حالیست که دولت سیزدهم به جای چهار میلیون حتی ۴۰۰ هزار واحد را هم به دست متقاضیان نرسانده است.
او با بیان اینکه پروژه توسعه مسکن در دولت سیزدهم شکست خورده است، اظهار کرد: یکی از دلایل این شکست این است که مسکن را مانند یک بخش جزیره‌ای و جدای از کل اقتصاد دیده‌اند. در غیاب سرمایه‌گذاری مثبت در اقتصاد کشور، نباید انتظار داشت تا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مثبت شود. موتور اصلی محرک برای سرمایه‌گذاری در کشور هم رشد تقاضا است. رشد تقاضای بخش خصوصی و خانوارها روند کاهشی دارد. مسکن در همه کشورها و به‌ویژه ایران، به‌شدت وابسته به وام‌های بانکی است و این وام‌ها باید با قدرت خرید و درآمد خانوارها متناسب باشد. او تصریح کرد: با نرخ‌های تورمی بی‌سابقه‌ای که در سال‌های اخیر شاهدش بودیم و بخش مسکن که نرخ‌های اجاره در سال گذشته ۷۰ درصد افزایش یافته، عملا می‌توان گفت که تقاضای موثر برای مسکن در میان خانوارها به‌شدت کاهش پیدا کرده است.
او در عین حال به راهکار دولت برای کاهش شکاف قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: دولت فکر می‌کند که مشکل مسکن با ارائه وام مسکن حل می‌شود، این روش زمانی جواب می‌دهد که وام‌گیرنده بتواند وام را پرداخت کند. محاسبات نشان می‌دهد که وام ۹۰۰ میلیون تومانی مسکن برای زوجین، رقمی مانند ۱۶ تا ۲۰ میلیون تومان اقساط ماهیانه دارد. بازپرداخت این رقم نه برای زوج‌های جوان و نه برای کارگران و بازنشسته‌ها، غیرممکن است.
میرزایی معتقد است: تا زمانی که رشد اقتصادی در یک دوره نسبتاً بلندمدت با نرخ‌های پایدار اتفاق نیفتد و تا زمانی که قدرت خرید خانوارها در یک دوره طولانی بهبود پیدا نکند و همچنین تا زمانی که شیوه تأمین مالی برای خرید مسکن از شیوه فعلی وام‌های ۱۰ یا ۱۲ ساله با اقساط بالا به شیوه وام‌های بلندمدت ۳۰ یا ۴۰ ساله تغییر پیدا نکند، عملاً جبران شکاف میان عرضه و تقاضا غیرممکن خواهد بود.
او تاکید کرد: نمی‌توان از کشوری که در یک دوره ۱۰ ساله سرمایه‌فرست بوده و حدود ۲۰ میلیارد دلار از سرمایه‌‌اش را از دست داده و نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص هم در سال‌های اخیر و در همه بخش‌هایش از جمله بخش ساختمان منفی بوده، انتظار افزایش موجودی سرمایه ساختمانی داشت. حتی کسانی که در حال حاضر در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند، در بخش‌های بسیار کوچکی از بازار مسکن مانند مسکن لوکس سرمایه‌گذاری می‌کنند.
