اکوایران: آمارهای رسمی نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۲ متوسط قیمت مسکن در سراسر کشور ۱۰ برابر افزایش پیدا کرده که از میزان افزایش درآمدها بالاتر است. این نامعادمله علاوه بر اینکه تعداد کسانی که استطاعت خرید مسکن دارند را کاهش می‌دهد، اثر خود را به صورت دومینووار در بازار اجاره هم می‌گذارد.
برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند این نامعادله یعنی شکاف موجود بین قدرت خرید و قیمت مسکن می‌تواند از طریق افزایش قدرت خرید متقاضیان با پرداخت وام بانکی حل شود اما گروهی دیگر از کارشناسان چنین اعتقادی ندارند.
فرهاد خان میرزایی، کارشناس ارشد اقتصاد از جمله طرفداران گروه دوم است. او در توضیح این دیدگاه خود به سلسله دلایلی اشاره کرد: زمانی که قصد داشته باشیم که بحث تأمین مالی مسکن را بررسی کنیم، به مقایسه بین کشوری می‌پردازیم و می‌بینیم که تأمین مالی مسکن به چه شکلی انجام می‌شود. طبق بررسی‌ها، تأمین مالی مسکن از طریق شبکه بانکی صورت می‌گیرد و بخش مهمی از بدهی خانوارها و شبکه بانکی به تأمین مالی مسکن برمی‌گردد.
او با بیان اینکه نرخ پس‌انداز خانوارهای ایرانی بالاتر از نرخ متوسط دنیا است، اظهار کرد: نرخ متوسط پس‌انداز در دنیا ۲۶ تا ۲۷ درصد تولید ناخالص داخلی است و پس‌انداز در ایران در برخی از سال‌ها به بالای ۴۰ درصد رسیده است. البته دلیل بالا بودن میزان پس‌انداز در ایران وجود تورم و ناتوانی بانک‌ها در پوشش‌دهی تورم است.
او ادامه داد: علت اصلی میزان پس‌انداز به پایین بودن نرخ بهره بانکی بازمی‌گردد. پایین بودن نرخ بهره در بانک‌ها عملاً باعث این شده که تجهیز منابع بانکی به‌جای اینکه در داخل شبکه بانکی صورت گیرد، به سمتی برود که مردم به اشکال مختلف بتوانند دارایی خودشان را به شکل نگهداری ارز، طلا و غیره حفظ کنند. بخشی از تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن هم به دلیل پوشش تورم و حفظ ارزش پول توسط مردم است.
او تاکید کرد: چالش اصلی که الان در کشور وجود دارد این است که تجهیز منابع مالی به اندازه کافی داخل شبکه بانکی صورت نمی‌گیرد. علت اصلی آن هم این است که قیمت این بازار که نرخ بهره است، قیمتی نیست که علامت‌دهی درست به افراد انجام دهد و مردم را به پس‌انداز در بانک ترغیب نمی‌کند.
خان میرزایی معتقد است: به نظر می‌رسد مادامی که این مساله به عنوان یک موضوع بنیادین حل نشود، کشور با چالش مواجه خواهد بود.
او به یک دلیل دیگر هم که بانک‌ها در تجهیز منابع خود برای تامین مالی مسکن ناتوان هستند اشاره کرد و افزود: از طرف دیگر، در سال‌های اخیر نظام بانکی کشور، بخشی از منابع خود را به زیرمجموعه‌های خود داده است و در سال‌های اخیر بخشی از شبکه بانکی وارد پروژه‌هایی شده که به دلیل افزایش تورم، طول اجرای این پروژه‌ها بسیار طولانی شده و بانک‌ها مجبور شده‌اند که پروژه را به اتمام برسانند.
این کارشناس اقتصادی سومین دلیل را هم کسری بودجه دولت عنوان کرد و گفت: به دلیل وجود کسری بودجه دولت و شرکت‌های دولتی، بخش مهمی از تأمین مالی که در شبکه بانکی صورت می‌گیرد، به دولت و شرکت‌های دولتی اختصاص پیدا کرده‌اند. به همین دلیل، دیگر مازاد منابع باقی نمانده است.
او در عین حال این نکته را اضافه کرد: در شرایط فعلی به نظر می‌رسد که شبکه بانکی توان زیادی برای تأمین مالی در راستای بهبود قدرت خرید مردم را نداشته باشد.
به گفته وی حتی با وجود توانایی بانک‌ها در تجهیز منابع مالی و پرداخت وام به بخش مسکن به‌نظر می‌رسد یک گره دیگر درون بخش مسکن وجود داشته باشد.
او در این باره توضیح داد: زمانی که آمار قدرت خرید وام مسکن را بررسی می‌کنیم، پارامترهایی مانند میزان وام اختصاص یافته و همینطور استطاعت افراد باید بررسی شود. در برخی مواقع سقف وام افزایش پیدا می‌کند اما مردم استطاعت خرید مسکن را ندارند. پیش از این قدرت خرید وام مسکن به صورت متوسط حدود ۱۵ متر بوده است اما در حال حاضر افت سنگینی داشته است. اگر آمار بودجه خانوار را بررسی کنیم، دهک پنج در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۰، ۲۵ درصد از درآمد واقعی خودش را از دست داده است. در نتیجه هم از سوی درآمد خانوار شاهد افت درآمد هستیم و هم عرضه منابع بسیار محدود شده است و به نظر می‌رسد که دیگر مازاد منابعی وجود ندارد تا بتواند تأمین مالی در حوزه مسکن انجام دهد.
او در پایان تاکید گرد: به نظر می‌رسد با توجه به شرایط حال حاضر، حداقل تا مدتی شرایط پایدار خواهد بود و در ادامه باید دید که روندهای متغیر کلان به چه سمت‌‌و‌سویی تغییر پیدا خواهد کرد.
