در شهر تهران، بازار مسکن یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های اقتصادی است که تاثیر گسترده‌ای بر زندگی شهروندان و نظام اقتصادی دارد. یکی از عوامل مهم در این بازار، میانگین قیمت رهن و اجاره خانه و اجاره تجاری است. قیمت‌های رهن و اجاره در تهران به‌عنوان پارامترهای موثر در تعیین شرایط بازار مسکن و کسب‌وکارها مطرح می‌شوند. تغییرات در این میانگین‌ها می‌تواند تاثیر مستقیمی بر تصمیم‌گیری افراد دارد.
حداقل اجاره بها در تهران چقدر است؟
با توجه‌به آخرین تحقیقات و بررسی‌های انجام‌شده توسط “مجموعه کیلید” قابل مشاهده است که حداقل مبلغ موردنیاز برای اجاره یک واحد مسکونی در شهر تهران بدون امکانات در مناطق جنوبی شهر، به ازای هر مترمربع رهن کامل به محدوده ۵ تا ۶ میلیون تومان رسیده است. در این مناطق که به‌عنوان ارزان‌ترین نواحی پایتخت شناخته می‌شوند، کف رهن کامل آپارتمان‌های مسکونی این میزان است.
بر اساس این تحقیقات، بودجه لازم برای رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ مترمربعی با امکانات حداقلی در این مناطق، در حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان قرار دارد. این اطلاعات نشان از افزایش قابل توجه در قیمت‌های اجاره و خرید مسکن در جنوب شهر دارد و تاثیر مهمی بر تصمیم‌گیری‌های افراد در زمینه مسکن گذاشته است. برای بررسی دقیق‌تر، می‌توانید قیمت اجاره خانه تهران در کیلید را مشاهده کنید.
بهای رهن خانه در تهران چقدر است؟
قیمت رهن کامل واحدهای مسکونی در مناطق جنوبی شهر تهران به ازای هر مترمربع بین ۵ تا ۶ میلیون تومان واقع شده است. این میزان، حتی برای واحدهای دارای امکانات بیشتر مانند پارکینگ، آسانسور و انباری و واحدهای با عمربنای کمتر از ۱۰ سال، در برخی موارد بیشتر از این مقدار است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که این مقدار نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد افزایش یافته است و در برخی موارد بیشتر از این درصد رشد داشته است. فعالان بازار اجاره در مناطق جنوبی تهران اظهار می‌کنند که قبل از جهش بازار، میانگین رهن کامل واحدهای مسکونی در این مناطق بسیار کمتر از یک میلیون تومان بود، اما اکنون به حداقل ۵ تا ۶ برابر نسبت به سال ۹۷ افزایش یافته است که مراتب پشت بند آن اجاره آپارتمان در تهران نیز بالا رفته است.
این افزایش قیمت‌ها باعث شده است که مستاجران برای اجاره خانه با امکانات متوسط، به مبالغ قابل توجهی احتیاج داشته باشند. در حالی‌که در سال ۹۷، مستاجران می‌توانستند با مبلغ ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان یک آپارتمان معمولی ۶۰ مترمربعی را رهن کامل کنند، اکنون برای اجاره چنین واحدی حداقل به ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان بودجه نیاز است.
میانگین اجاره تهرانی‌ها به ۵/۹ میلیون تومان رسیده است
در هفته‌های اخیر، شبکه‌های اجتماعی و فضای مجازی کشور به نمایندگی از درددل‌ها و گله‌های مستاجران پر از انتشار اخبار گسترده درباره افزایش قیمت اجاره مسکن بوده‌اند. در حالی‌که دولت اعلام می‌کند نرخ افزایش اجاره‌ها نباید بیش از ۲۵ درصد باشد، گزارش‌ها حاکی از افزایش ۱۰۰ درصدی در برخی موارد است.
آمارهای منتشرشده توسط معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی نیز نشان می‌دهد که هزینه اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده است که نسبت به پایان سال ۱۴۰۰ رشد نزدیک به ۵۰ درصدی داشته است.
اهمیت این آمارها در این است که تعداد افراد اجاره‌نشین در ایران به ۳۲ میلیون نفر رسیده است. در حقیقت، از سال ۱۳۶۵ تا ۹۹، تعداد اجاره‌نشینان از ۱۲ درصد به ۳۸ درصد افزایش یافته است.
افزایش هزینه‌های اجاره
با این حال، افزایش هزینه‌های اجاره در سال‌های اخیر باعث شده است تا وضعیت مستاجران بسیار دشوارتر شود. در مناطق شهری کشور، ۴۳ درصد از هزینه‌های مستاجران به اجاره خانه اختصاص دارد که معادل ۲.۲ برابر میانگین جهانی است. در تهران حتی این میزان به بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است.
این شرایط باعث شد تا برای ۳۲ میلیون ایرانی درگیر مسئله اجاره‌های مسکن، زندگی در شهرها بسیار دشوارتر و هزینه‌بر باشد. به‌عنوان مثال، پیش‌تر قیمت اجاره خانه در فرمانیه به گونه‌ای بود که حداقل قشر پردرآمد جامعه می‌توانستند در این منطقه زندگی کنند، اما در حال‌حاضر گاهی این قشر نیز توانایی اجاره مسکن در فرمانیه را ندارند.
در طول ۱۲ سال، درآمدها ۱۲ برابر اما اجاره‌ها بیش از ۱۴ برابر شده است
ترقی سریع قیمت‌های اجاره مسکن یکی از جوانب قابل‌توجه در موضوع اجاره‌بهاست. بررسی آمار ارائه شده در مرکز آمار ایران و بانک مرکزی نشان می‌دهد که در بهار سال ۱۳۹۰، میانگین هزینه برای اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۹ هزار تومان بود و تا پایان همان سال به ۱۱ هزار تومان افزایش یافت. اما این رقم در پایان سال گذشته به ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان و در اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان ارتقا پیدا کرد.
در حدود ۱۰ سال اخیر، رشد قیمت‌های اجاره خانه در شهر تهران بیش از ۱۴ برابر شده است. این افزایش، اگر با درآمد خانوارها همخوانی داشته باشد، ممکن است برای مستاجران قابل‌پذیرش باشد؛ اما اگر با آن هماهنگ نشود، موجب دردها و رنج بیشتر خانوارها خواهد شد.
نگاهی به هزینه و درآمدها
گزارش هزینه و درآمد خانوارها از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که میانگین درآمد خانوارهای مناطق شهری تهران از ۱۶.۵ میلیون تومان در سال ۱۳۹۰ به حدود ۱۱۰ میلیون تومان تا پایان سال ۱۳۹۹ افزایش یافته است و با افزایش سالانه ۳۸ درصد، در سال ۱۴۰۰ به‌احتمال زیاد حدود ۱۵۱ میلیون تومان و برای سال ۱۴۰۱ حدود ۲۰۹ میلیون تومان خواهد بود.
مقایسه این ارقام نشان می‌دهد که در طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱، هزینه‌های اجاره خانوارهای تهرانی ۱۴ برابر شده است، در حالی‌که درآمد خانوارها در این مدت ۱۲.۶ برابر افزایش یافت. این تفاوت نشان‌دهنده عقب‌ماندگی درآمد و تاثیر فقر مسکن است. در پایان سال ۱۳۹۹، سهم هزینه مسکن از هزینه‌های خانوارهای شهری کشور به ۴۳ درصد و در تهران به حدود ۵۰ درصد افزایش یافته است.
لازم به ذکر است که اگر سهم مسکن از هزینه‌های خانوارهای مستاجر به بیش از ۳۰ درصد برسد، خانوار دچار فقر مسکن می‌شود. زیرا افزایش سهم مسکن موجب می‌شود خانوارها از هزینه‌های مهمی مانند فرهنگی، بهداشتی-مراقبت شخصی، سفر و تفریح، رستوران رفتن، خرید پوشاک و لوازم خانه و شخصی، حتی هزینه‌های خوراکی خود بکاهند و به سختی توانایی پرداخت اجاره‌بها را داشته باشند.
اجاره بهای عجیب واحدهای تجاری در تهران
بر اساس نتایج مصاحبه با ۴۰ کسب‌وکار خرد در پایتخت که توسط مرکز مطالعات اقتصادی مجلس شورای اسلامی انجام شد، ۶۰ درصد از مصاحبه‌شوندگان میزان اجاره‌ها، ۵۰ درصد رکود بازار و ۳۸ درصد ناعادلانه بودن مالیات‌ها را به‌عنوان موانع اصلی رشد و توسعه کسب‌وکار خود اعلام کرده‌اند.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که نرخ اجاره به‌خصوص برای املاک تجاری و مغازه‌ها بسیار بالا است و تقریبا با کل درآمد واحدهای صنفی برابری می‌کند. نگاهی به نرخ رهن و اجاره مغازه‌ها در مناطق و محلات مختلف نشان می‌دهد که کسبه و فعالان اقتصادی خرد مجبور هستند ماهانه حداقل چند میلیون تومان بابت اجاره بها بپردازند.
در حالی‌که با رکود عمیق کنونی که کل بازار کسب‌وکار را درگیر کرده است، کسبه مجبور هستند هر سال مالیات‌های گزافی را بپردازند که با درآمد و سود واقعی آنها مطابقت ندارد.
بررسی‌هایی که نشان‌دهنده وضعیت نامتعادل اجاره بهاها هستند
بررسی‌ها نشان می‌دهد که وضعیت نرخ اجاره مغازه در تهران بسیار متنوع است. برای مثال، یک مغازه ۲۳۰ متری در شهرک غرب با مبلغ یک میلیارد تومان بابت رهن و ماهانه ۴۵ میلیون تومان اجاره داده می‌شود. مغازه‌های کوچک‌تر نیز با قیمت‌ها و شرایط مختلف در مناطق مختلف به اجاره گذاشته شده‌اند.
با افزایش ناپایداری اقتصادی و افزایش هزینه‌ها، مصاحبه‌شوندگان به‌عنوان موانع اصلی رشد و توسعه کسب‌وکار خود، عواملی نظیر افزایش اجاره، رکود بازار و ناعادلانه بودن مالیات‌ها را اشاره داشته‌اند و نیاز به تدابیر موثر در این زمینه را بیان کرده‌اند. اجاره خانه و اجاره مغازه تاثیر مستقیم بر زندگی افراد دارند و هرچه نامتزلزل باشند، قطعا زندگی سخت‌تر پیش می‌رود.
دیگر اطلاعات در رابطه با اجاره مغازه در تهران چه چیزی را به ما نشان می‌دهند؟
بر اساس اطلاعات ارائه‌شده، وضعیت بازار رهن و اجاره واحدهای تجاری در پایتخت به یک رشد نامتعارف اشاره دارد. به‌عنوان مثال، یک مغازه ۲۰۰ متری در ونک خیابان خدامی با مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ماهانه ۶۰ میلیون تومان طلب شده بود و در همین محدوده برای مغازه‌های ۱۴۰ متری و ۱۰۰ متری نیز همین مقدار برای رهن و اجاره تعیین شده بود، بدون درنظر گرفتن تفاوت متراژ.
مالک یک مغازه ۲۷۰ متری در نیاوران مرکز خرید البرز نیز مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ماهانه ۵۰ میلیون تومان را تعیین کرده بود. در پاسداران، برای یک مغازه ۴۵ متری نیز مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان برای رهن و ماهانه ۶ میلیون تومان درخواست شده بود. برای یک مغازه ۶۵ متری در تجریش نرسیده به میدان قدس، مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان بابت رهن و ماهانه ۲۵ میلیون تومان طلب شده بود.
این قیمت‌های نامتعارف نشان از رشد ناپایدار نرخ اجاره دفتر کار در تهران و واحدهای تجاری دارد. فعالان اقتصادی خرد و کسبه از هزینه بالای اجاره بها گلایه دارند و مجبور هستند یا بیشتر درآمد خود را به پرداخت این مبالغ اختصاص دهند یا از دایره انصاف خارج شوند و با تعیین سودهای نامتعارف و گرفتن مبالغ گزاف از مشتریان، مخارج و هزینه‌های خود را تامین کنند. این موضوع نهایتا به ضرر مردم منجر می‌شود که از مشکلات اقتصادی و نداشتن درآمد کافی رنج می‌برند.
مجلس و دولت در پی حمایت از مستاجران هستند؟
در حوزه مسکن ایران، در چند دهه اخیر، نقش دولت به مرور زمان کمتر شده است و عمدتا به ایجاد زمین‌های لازم برای افزایش ساخت‌وساز محدود می‌شود. این در حالی‌است که دولت‌ها در دیگر نقاط جهان به‌طور گسترده‌تر در مدیریت عرضه و تقاضای مسکن دخالت می‌کنند. در ایران، دخالت دولت در روابط استیجاری به دهه اول ۱۳۰۰ و دوره پهلوی اول برمی‌گردد و سختگیرانه‌ترین قانون مرتبط با دولت در این زمینه به نام «تعدیل مال‌الاجاره» است که در دی‌ماه ۱۳۱۷ تصویب شد.
اما در اواخر این چند دهه، دو اتفاق مهم در بازار مسکن ایران رخ داده است؛ اولین مورد، تعیین نرخ رشد سالانه اجاره‌های مسکن توسط دولت است که از زمان ورود کرونا به ایران در دستور کار قرار گرفته است. در این زمینه، محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که کنترل بازار مسکن نیاز به قانون دارد و در جلسات سران مطرح خواهد شد تا مصوبات برای کوتاه‌مدت اخذ شود.
طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها
در همین راستا، مجلس شورای اسلامی طرحی دوفوریتی به نام “طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی” مطرح کرده است که به تاخیر احتمالی برای تبدیل به قانون اشاره دارد. این طرح به کنترل معاملات املاک و اجاره‌نامه‌ها اعتبار می‌دهد و مجازات‌های سنگینی برای عدم درج معاملات مسکن در سامانه‌های اعلامی پیش‌بینی کرده است.
ضمن آنکه تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک بر اساس ارزش ملک تعیین خواهد شد. این اقدامات نشان از تغییر در نگرش و دخالت دولت در بازار مسکن ایران دارد که ممکن است به کنترل بهتر وضعیت اجاره خانه و افزایش شفافیت در معاملات مسکن کمک کند.
اجرای طرح‌های نهضت ملی در زمینه مسکن
در ایران، اجرای طرح‌های نهضت ملی در زمینه مسکن و اعمال پایه‌های مالیاتی موثر می‌تواند به کنترل تلاطم بازار مسکن و اجاره خانه کمک کند. این تدابیر همراه با مالیات سالانه بر املاک، می‌توانند در مهاربخشی از بحران مسکن نقش داشته باشند. دولت نیاز به کنترل تورم عمومی برای مقابله با بحران مسکن دارد.
گروه لیبرال‌ها، همراه با اقتصاددانان، با حمایت از دخالت دستوری در بازار اجاره، به نرخ‌گذاری دستوری دولت در این زمینه تاکید می‌کنند. در کشورهای با اقتصاد آزاد، بخش مسکن به‌عنوان یکی از معدود حوزه‌هایی است که دولت با دخالت دستوری در آن فعالیت دارد. در حالی‌که در ایران، دولت در بخش اجاره مسکن به‌صورت دستوری دخالت نمی‌کند.
دولت‌ها در کشورهای با اقتصاد بازار، با توجه‌به قدرت چانه‌زنی بالای صاحبان مسکن و اهمیت مسکن به‌عنوان یک کالای اساسی، حتی در شرایط عادی نیز اجاره مسکن را به‌حال خود رها نمی‌کنند و مداخله دارند.
جمع‌بندی
میانگین قیمت رهن و اجاره خانه و اجاره اداری یا تجاری در تهران به‌صورت چشمگیری افزایش یافته است. در حوزه مسکن، قیمت رهن و اجاره به‌دلیل فشارهای بازار به سرعت افزایش یافته است و برای افراد و خانوارها چالش‌هایی ایجاد کرده است. در بخش مغازه‌های تجاری، افزایش نرخ رهن و اجاره باعث مشکلاتی برای کسب‌وکارها می‌شود. ضمن آنکه برخی از فعالان اقتصادی نسبت به بالارفتن هزینه‌های اجاره‌بها گلایه دارند. این وضعیت نشان‌دهنده نیاز به کنترل و تنظیم بازار مسکن و اجاره‌ها در تهران است.
منابع
واقعا قیمت اجاره واحد مسکونی توی تهران بیش از حد زیاد شده! با هزینه نیویرک داریم تو تهران زندگی میکنیم!